Una de las noticias jurídicas más esperadas en los últimos meses era la aprobación de una regulación que permitiera aplicar la dación en pago del bien inmueble hipotecado en las ejecuciones por falta de pago. Socialmente no se comprende cómo es posible que el banco ejecutante pueda adjudicarse el bien inmueble que constituía la garantía y que después de eso quede subsistente una parte de la deuda: el deudor se queda sin casa y con deuda.

ACTUALIZACIÓN: La aprobación de la Ley de Protección de los Deudores Hipotecarios abre nuevas vías procesales. Toda la información en este artículo de nuestro blog.

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En este contexto se aprueba el Real Decreto 6/2012 que se suponía que iba a paliar al menos en parte esta situación. Se propone en su texto habilitar vías de restructuración del crédito para los deudores en situación de riesgo de exclusión: quita sobre el conjunto de la deuda, reducción de los intereses moratorios, suscripción de contratos de arrendamiento con el deudor ejecutado… Todas ellas medidas loables y seguramente necesarias para intentar paliar situaciones de imposibilidad de hacer frente a los pagos acordados.

Pero ¿qué es lo que encontramos en esta norma? Por un lado se define un supuesto de hecho tremendamente restrictivo:

  • Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas de trabajo y actividades económicas. Es decir que no exista ningún miembro de la unidad familiar con trabajo.
  • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos de la unidad familiar, lo cual es bastante probable teniendo en cuenta que todos sus integrantes deben estar en el paro.
  • Que los miembros de la familia no tengan bienes para afrontar el pago de la renta.
  • Que sea una hipoteca propia, es decir, que el deudor es titular de la finca hipotecada.
  • Que el crédito no tenga otra garantía real o personal. Por lo tanto, que no existan otros bienes hipotecados en garatía del mismo crédito y que además no exista fiador ni garante en la relación crediticia.

Expertos en Derecho Hipotecario

Todas estas circunstancias por sí mismas describen un escenario suficientemente comprometido como para justificar medidas excepcionales. El banco tiene una altisima posibilidad de impago y el deudor tiene una altisima posibilidad de perder su vivienda y no conseguir extinguir la deuda contraída sin fiarse de una futura e hipotética mejora en su fortuna.

Por si todo esto fuera poco, las medidas concretas que favorezcan a los deudores quedan condicionados a que la entidad bancaria suscriba un código ético voluntario. Más allá del dificil matrimonio que puede aplicarse a los términos «banca» y «ética», lo realmente importante es que aquellos que puedan ajustarse a la exigencia de la norma realmente no pueden afrontar una carga hipotecaria como la contratada.

Luego incluso para las entidades bancarias que suscriban el código voluntario, mejorar condiciones al deudor que ya no puede sostener los pagos no es una carga, si no bien al contrario supone una vía por la que obtener nuevos ingresos de una relación crediticia agotada manteniendo intacta la garantía real (y posibilidad de ejecución) de la vivienda hipotecada.

Desde Abogado Amigo, seguiremos solicitando la dación en pago en todas las ejecuciones hipotecarias que lleguen a nuestro despacho, fundamentada en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria, dando argumentos de derecho positivo a los jueces para que se comprometan con soluciones reales para los deudores en situación límite.Abogados Valencia

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Jesús P. López Pelaz

Director y Fundador de Abogado Amigo

Entusiasta padawan de las enseñanzas Jedi, alumno de Hogwarts especializado en Defensa contra las Artes oscuras, recluta en la flota estelar de la Federación de Planetas y aplicado estudiante en las artes frikis

Licenciado en Derecho por la Universidad de Valladolid, Máster MBA Internacional en Administración y Dirección de empresas por la Universidad Camilo José Cela y Máster en Sistemas de la Información y Nuevas Tecnologías (TIC´s) por la Universidad de Valencia.

Miembro Consultivo del Instituto de Derecho y Políticas Publicas Iberoamericano y del Caribe de la China University of Political Science and Law de Beijing. Ponente y docente en Universidad CEU Cardenal Herrera, ESIC Valencia, Universidad Politécnica de Valencia y Universidad Sergio Arboleda de Bogotá (Colombia). Profesor en el Master de Experto en Redes Sociales de la Universidad de Alicante y AERCO.

Partner para España de Meplaw International Law Firm

Certificado en Foundation de ITIL, Cobit5, PRINCE2 y Business IT.

Miembro del Ilmo. Colegio de Abogados de Valencia y del Colegio Oficial de Publicitarios y Relaciones Públicas de la Comunidad Valenciana, Miembro de APEP, Asociación Profesional Española de Privacidad, y de ISACA, Information Systems Audit and Control Association.

Participa frecuentemente en eventos y cursos relacionados con el lanzamiento de empresas innovadoras y StartUp, Derecho Mercantil y Societario, Derecho y Nuevas Tecnologías de la Información, Derecho de Redes Sociales, Reputación on line y desarrollo de Negocios en Internet.

Colabora frecuentemente con diferentes blogs y webs jurídicas y tecnológicas. Presidente de Honor de ELSA-Castilla y León desde 2001 y patrón de ELSA Valencia.

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