Cuando nuestro equipo de abogados afronta problemas hipotecarios en los que una finca (rustica o urbana) no está inscrita en el Registro de la Propiedad, o se han realizado transmisiones (ventas o herencias) sin que se refleje registralmente o la descripción de la finca es distinta de la existente en la realidad, una herramienta fundamental para poder resolverlos es el expediente de dominio.
Abogados expediente de dominio
El expediente de dominio puede responder a tres finalidades de conformidad con lo que resulta de la Ley Hipotecaria:
- Inmatriculación: El expediente de dominio permite que la finca que no consta en el registro pueda acceder por primera vez, abriendo folio registral.
- Reanudación del tracto sucesivo interrumpido: El expediente de domino es el procedimiento idóneo para reanudar la vida registral de la finca cuando dos o más transmisiones no se han hecho constar en el registro.
- Inscribir exceso de cabida: Cuando la descripción de una finca haya variado sin haberse modificado el registro, el expediente de dominio permitirá acomodar las caracteristicas registrales a las reales, cualquiera que sea la diferencia de cabida.
El expediente de dominio es un procedimiento de jurisdicción voluntaria que queda regulado por la Ley Hipotecaria y su Reglamento, a diferencia de lo que sucede con los restantes procedimientos de esta naturaleza que contúan rigiéndose por la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881. El abogado que afronta este proceso debe tener en cuenta que el espíritu del expediente es facilitar recuperar la sincronía entre la realidad tabular (lo inscrito en el registro) y la realidad material (la situación de hecho) solventando situaciones en las que la falta de constancia registral de la finca o la falta de inscripción de alguna transmisión impiden la normal transmisión con efectos registrales.
Falta de inscripción en el registro y ruptura del tracto
En el caso de la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, la necesidad de acudir al expediente de dominio es consecuencia, como señala nuestro equipo de abogados expertos en Derecho Hipotecario, de la aplicación del principio hipotecario de tracto sucesivo, es decir, sólo el titular que aparece como tal en el registro de la propiedad está legitimado para otorgar el título traslativo en favor del que va adquirirlo. En el momento que alguna transmisión no accede al registro de la propiedad se produce la ruptura del tracto, de forma que el nuevo titular no ha adquirido del que es titular en el registro si no de otro que adquirió de él. A través del expediente de dominio el registro de la propiedad se despoja del principio de fe pública registral para adaptar su contenido a la realidad cambiante.
No hay ruptura del trato cuando simplemente se ha perdido la escritura notarial, debiendo reponerse el titulo en este caso. Nuestros abogados señalan que tampoco procede la tramitación del expediente de dominio cuando el titulo de adquisición no es inscribible, por ejemplo cuando se compró en documento privado; en este caso deberá iniciarse un proceso declarativo ordinario que resuelva la titularidad del adquirente.
Abogado derecho hipotecario y notarial
Las pruebas fundamentales en la tramitación del expediente de dominio serán la certificación del registro de la propiedad (con diferente contenido en función de su finalidad) y del Catastro topográfico. Estos documentos, junto con los demás elementos de prueba necesarios para acreditar el dominio del promotor del expediente y con la citación de los restantes interesados o de sus causahabientes y de los colindantes, garantizan la eficacia del proceso que se resolverá finalmente por auto.
Si tiene problemas con el registro de la propiedad, necesita inmatricular sus propiedades o necesita reanudar el tracto de sus fincas acuda a abogados expertos en derecho hipotecario y notarial que le permita encontrar soluciones eficaces. Puede contactar con nosotros usando este formulario.
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Abogados Registro de la Propiedad
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Basia:
Puede solicitar una cita en nuestro despacho de Barcelona:
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Hola,
Por favor,necesito el abogado de Barcelona,para comprobar mis dokumentos de contrato privado de compra-venta del inmueble,porque sea roto el trato sucesivo y no puedo hacer inscripcion registral y notaria.
Creo que abogado de Valencia,es demasiado lejos?
Espero que alguien me ayuda.
Saludos
mi pregunta seria si algún heredero podría recuperarlo,muchas gracias po r su informacion
lo único que si hay son herederos,hermanos y sobrinos,de la dueña ,ya fallecida
Ricardo,
Si no puede probar su derecho no sé como quiere recuperarlo.
hola buenas,a mi madre le donaron un terreno rustico ,un bancal de oliveras,el bancal ersta sin cultivar mucho tiempo,son dos hectáreas,la dueña fallecio hace 25 años los herederos no quieren saber nada,ahora a venido un señor y a hecho espediente de dominio y se a apropiado de dicho bancal,no tenemos ningún documento de donación fue de palabra,hay alguna posibilidad de recuperarlo,muchas gracias
Luna,
Contrate una consulta jurídica para que nuestro equipo pueda estudiar su caso y orientarle.
Hola Buenas Noches, mi madre compro hace 30 años un terreno de 2500 de regadío, lo quisimos escriturar hace poco pero el ayuntamiento no da permiso la segragacion de la tierra madre, me dijeron que podía hacerse por dominio publico, no se que tramites son los que hay que seguir y el coste aproximado de ello, me podría orientar un poco, muchas gracias y un saludo.
LA finca esta en UN PUEBLO DE SEVILLA.
muchas gracias de antemano y saludo de luna
Maria Pilar.
Su abogado debe valorar las posibilidades. Sin estudiar la documentación no puede asesorarse
He sido adjudicataria de una vivienda en una subasta.la finca esta inscrita en el registro a nombre de un matrimonio. Dos días antes de celebrarse la subasta se han personado en el juzgado dos señoras, hijas del matrimonio manifestando que su madre falleció hace 6 años y son las herederas, alegando falta de notificación. El juzgado resuelve diciendo que no hay defecto de notificación y formaliza la adjudicación. Ahora me encuentro que hay tres titulares de la finca, el inscrito y las dos hijas no inscritas. Así no sé si podré inscribir a mi nombre por falta de tracto sucesivo. Aún no tengo el decreto de adjudicación. ¿ debe estar redactado de algún modo concreto para que en el registro pueda inscribirse? Gracias
Guacimara:
Es necesario un estudio personalizado de la documentación a través de consulta jurídica
Agradeseria muxo su repuesta gracias cuanto antes ya q ahy un ocupa en la vivienda y lo tenemos q solucionar rapido gracias
Hola buenas tardes mis padres tenian un terreno sin escrituras cedido a mi padre por su madre de palabra se construyo una casa q pago mi madre se divorciaron y la casa fue adjudicada a mi madre y a sus dos hijas al tiempo mi madre se traslado de vivienda quedandose mi padre en ella la contribucion la pagaba mi madre hasta q pudo por no poder hacer frente a los gastos renuncio a la vivienda y en el registro catastral esta como titular desconocido mi padre ha fallecido y queremos esa casa sus dos hijas q podemos hacer tenemos derecho a la propiedad gracias
Joaquin
Debe contratar una consulta jurídica que permita estudiar toda la documentación.
Licenciado Buenas tardes,
Hace 25 años mi papa de regalo un predio junto al de él, pasó el tiempo y me fui a vivir ahí, forme mi familia y con mucho fui construyendo mi casa. unos años después mi papa me insistió en cederle los derechos de mi casa por que pagar los impuestos sobre un solo predio era mas barato. yo no quería hacerlo pero me decía que como era posible desconfiar de el si era mi papá. pasaron los años y me divorcié, ya habían nacido mis 3 hijos pasó el tiempo y el tenis muy buena con mi exesposa durante un tiempo. hace aproximadamente 3 años salieron tuvieron un conflicto y el les corto el agua y la a la casa
hasta ahorita, alegando que es de el toda la propiedad. mis hijos son estudiantes y no tienen agua y luz yo me di cuenta hasta hace poco de esta situación. Considero injusta la situacion y mis hijos estan sufriendo las consecuencias
no se que puedo hacer para regresarles sus servicios y dar una solucion a este problema
Ana,
Deben contratar a un abogado especialista que estudie su caso e inicie la regularización. No será rápida pero sí posible.
Gracias por adelantado . Mis padres compraron hace mas de 40 años una casa en la playa. Dos años mas tarde compraron dos fincas rusticas para agregar a la parcela. Estas fincas nunca se registraron, pero si hay escrituras . Las fincas se cerraron con el consiguiente permiso municipal. Ahora queremos vender la casa y al pedir la hoja simple del registro las parcelas aparecen a nombre de otra persona de la que no constann datos ,, salvo nombre y domicilio en Aldea de… s/n. Hemos ido al catastro hace ya casi seis meses para cambiar la titularidad de las dos parcelas pero no nos han contestado ¿Que podemos hacer? Ya que tenemos un comprador, pero no podemos vender
Teresa,
el problema que plantea es suficientemente complejo para que contrate un abogado especialista que lleve el asunto. No es un caso que pueda llevr solventemente alguien que no tenga profundos conocimiento en derecho hipotecario.
Mi madre es propietario de una finca por escritura pública de 3 hectáreas y 90 centiareas, en la nota simple de la propiedad, aparecen inscritas 3 áreas y es lo que pensábamos que tenía la propiedad. Hace unos 20 años, a la muerte de mi padre contratamos a un abogado para que solucionara todos los problemas que existían de una urbanización del que él era propietario y esta finca en la que se había metido un matrimonio con muchos hijos con objeto de comprarla, hecho que jamás se produjo, y aún siguen en la propiedad. Este abogado los demandó y perdimos el juicio por haberse celebrado otro por el mismo motivo. Creíamos que habíamos perdido todo el derecho sobre la propiedad, hasta que alguien intenta escriturar esta propiedad, se lo deniegan y mi madre obtiene el expediente de dominio sobre la misma. Que no nos sirve de nada, pues el inquilino sigue allí y mi madre no puede disfrutar de la casa allí construida. Hace un año recibió carta de Hacienda con una deuda que ya va casi por los 8.000 euros, reclmando contribuciones de casi 3 Palacios construidos dentro de las tres hectáreas que aparecen en la escritura, momento en el que descubrió que tenía 4 hectáreas y no 3 áreas, como decía la nota simple. La escritura la tenía aquél abogado que contratamos y que decía haber perdido toda la documentación. Que significa expediente de dominio en este caso? Cuando no tenemos derecho ni siquiera a visitar la propiedad, menos disfrurla y si pagar su contribución. Ahora mismo, está todo paralizado en espera de reunión con Ayuntamiento, catastro del Ayuntamiento y registro de la Propiedad. Con la escritura de la casa, intenté registrarla, pero me dijeron que en la escritura había anotado lo del exceso de cabida y que allí aparecía inscrita otra persona. Porque no le llega la deuda a ella? Que han edificado sus hijos esos palacios y a mi madre la deuda. Quisiera saber cómo puede ocurrir esto y cómo solicitar y a quién, un historial de esa finca y de todos sus propietarios anteriores hasta el día de hoy. Mi madre está muy enferma y quisiéramos solucionarlo antes de su muerte
Joaquin.
El expediente de dominio devenga impuesto en el momento de tener firmeza.
Buenos días. Después de 5 años de lucha hemos conseguido el Expediente de Dominio de una vivienda que tenían mis padres fallecidos y se ha reanudado el tracto. Es su día no se pudo inscribir en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD porque la promotora cerró, sus propietarios se dieron al la fuga y no ratificaron la escritura.
La vivienda era y es (han pasado menos de 30 años) VPO, y mis padres no pagaron el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y actos jurídicos documentados porque estaba exenta por ser VPO.
Ahora tenemos que ir a Hacienda y nos dice que rellenemos el modelo 600 y paguemos.
Tenemos que pagar el 8% ?
Está exenta?
Hola Ana.
Deben contratar un abogado especialista y tramitar un juicio para que declare su dominio
Hola, buenos días. Mis padres compraron un terreno urbano hace más de 30 años, solo tienen el contrato de compraventa y quieren poder hacer escrituras e inscribirlo en el registro. Actualmente en dicho terreno hay construida una casa que hicieron ellos. Se ha pagado el IBI todos estos años. Los vendedores no sabemos donde están o si viven.
Quieren solucionarlo antes de morir. ¿Qué deben hacer?
Hola Marta.
Sí, puede hacerse judicialmente mediante un proceso declarativo si puede acreditarse la compra.
Buenas tardes:
Mis suegros en el año 1973 compraron una vivienda unifamiliar, con un contrato de compra venta privado. Ahora quieren elevar a publico dicho contrato, pero el vendedor ya falleció y su herederos, si los tuviese, están en situación desconocida. He consultado esto con un notario y nos dice que en la actualidad es prácticamente imposible elevar a publico este contrato. ¿Habría algún camino para realizar la elevación a publico?
gracias
Gracial por su rápida contestación, ya imaginaba que no era fácil, se me olvido comentar que además el vecino que menciono es el ayuntamiento de la localidad, por eso era que si sabían lo que hacían porque tenían más que medios para comprobar creo que no les interesó remover papeles como así lo demuestran ahora. Un saludo gracias.
Hola Antonio.
Puede demandarse judicialmente la corrección. Para valorarlo hay que estudiar las escrituras a fondo. Obviamente el proceso es complejo y requiere mucho trabajo que deberá pagar.
Buenas quisiera comentarles un problema que nos ha surgido . Hace 17 años compramos una casa en el centro del pueblo y con una medición según escrituras y registro de 350m. Siempre pensamos que eran esas las medidas pues no hemos llegado a obrar la ni habitarla, hace unos meses descubrimos que en realidad lo que tiene son 200 por lo que faltan 150 que son muchos metros y pertenecen a parte del patio según seguimos lindes. Todo ese espacio lo tiene mi vecino que además lo inmatriculacion hace 25 años pero el registro primero es el de mi casa. Puestos en contacto con ellos para ver si tenían algún documento privado de compra o algo pero no tienen nada, ellos compraron con todo ese terreno pero sabían que existen500 metros (los míos y mas) de los que no tienen escrituras, he intentado llegar a un acuerdo pero me dicen que eso lo tengo que demostrar yo judicialmente, hicieron mal su trabajo porque si siquiera comunicaron a los colindantes cuando compraron. En fin me asesoran que me costaría bastante arreglar mis escrituras y registro por tanta diferencia de cabida y a la vez me da rabia que se queden con lo que no les corresponde. Agradecería su consejo. Gracias
Hola Pedro.
No se le citará publicandolo en Boletines oficiales. Es una circunstancia que alarga el proceso pero no impide la partición.
Saludos
buenas podrian usted resolver el siguiente problema y cuanto costaría le comemento mi abuelo murió en el año 74 tenia 5 hijos y una casa en la cual vivio hasta el mes pasado dos de las hijas que como era solteras tenia uso y disfrute de la casa ya no quedan sino los nietos de dos hijos hay un tercer hijo que emigro en los años 60 se sabe que tuvo hijos pero desde esa fecha nunca mas se supo de el mi pregunta es: los nietos que quedamos podemos vender la casa podemos excluir el que emigro a Venezuela en los años 60 gracias
Hola Charo:
El lunes le contactará un letrado especializado de nuestro Bufete.
Ocultamos su telefeno por motivos de privacidad.
Saludos
Buenos días:
Trabajo en una aempresa de seguridad en Madrid, necesito que nos venga a visitar o nos llamen por Telefono al 910XXXXXX de 8 a 14 y de 15 a 17,30 menos viernes de 8 a 14,30, necesitamos sacar un certificado en la Junta Consultiva Del registro Oficial de Licitadores e Empresas clasificadas del Estado (ROLECE), tendreis sucursal en Madrid, que se dediquen a asesoranos de los documentos necesarios?
Gracias antaicipadas
Hola Charo.
Su situación debe ser valorada a la vista de la documentación. Nadie puede obligarle a vender.
Saludos
Buenas tardes, sigo con mi pregunta anterior, somos 3 hermanos en la comunidad donde tenemos una casa puedes segregar a partir de los 100 mts. la casa que tenemos que partir es de 581 mts. no llegamos a un acuerdo, puedo negarme a vender ya que a mi me tocan 193 mts. aunque hay una casa de 157 mts. y la otra del resto, o si dos partes quieren venderla yo tengo que renunciar a mi parte o que puedo hacer al respecto.
gracias anticipadas
Hola Charo.
Sin previa inscripción del expediente no se puede segregar. Está claro. La segregación es un acto que incumbe a todos y por lo tanto todos deben concurrir, no se puede hacer por separado.
Saludos
En una casa que tenemos mi madre el 100% de usufruto, mis hermanos y yo en propiedad indivisa, estamos haciendo en un notario un expediente de dominio, que en escrituras tenía, 366 mts. y en realidad son 581, ya nos lo ha aceptado el catastro.Queremos despues segregarla para repatirla entre los tres, mi madre está de acuerdo. En la notaria me dicen que primero, tengo que pasar por el registro esta escritura con los 581 mts, despues hacer la segregacion, y hacer nuevas escrituras cada uno la suya. La pregunta es si no se puede hacer una sola escritura ya a nombre de cada uno? Gracias anticipadas.
Saludos
Hola Paloma.
Deberá contratar un letrado que tramite una rectificación del registro de la propiedad a través del medio más idoneo, probablemente, el expediente de dominio.
Saludos
Mis abuelos compraron hace más de 50 años un local comercial. Desde ese tiempo se está pegando el IBI tanto del local comercial y como del sótano al que sólo se accede a través del local comercial. Es intención vender tanto local comercial como el sótano.
Solicitada nota simple al Registro de la Propiedad consta inscrito el local a mi nombre;sin embargo el sótano (finca registro distinta), aparece inscrita a nombre de los que le vendieron el local comercial a mis abuelos.
He encontrado documento de la oficina del Catastro de 1966 donde mi abuela solicita cambio de titular catastral tanto del local comercial como del sótano.Se paga el IBI TANTO del sótano como del local desde hace más de 50 años, sin embargo no encuentro el título de propiedad del sótano que consta todavía inscrito a nombre de los que le vendieron el local a mis abuelos.
Que puedo cambiar hacer para poner el sótano a mi nombre en el Registro de la Propiedad ? En el Catastro consta ya a mi nombre y anteriormente a nombre de mi abuela desde ese año 1966
DSoy propietaria de un local y un sótano desde
Hola Javier.
El exceso de cabida puede resolverse por diferentes vías, entre ellas el expediente de dominio. En función de las circunstancias del caso se opta por una voz u otra. Los testigos serán llamados y se valorara su testimonio.
Saludos
Tengo una finca rustica de regadio de 3ha, en el catastro consta de 3ha, pero en el registro tan sólo de 2ha. ¿Necesito hacer un expediente de dominio por exceso de cabida? ¿Es necesario que los linderos testifiquen a mi favor? ¿Y si es necesario y no quieren hacerlo? Gracias
Hola Juan.
La situación que plantea existe con cierta frecuencia. La solución dependerá de la situación registral y catastral de la finca, los documentos existentes y el historial de la finca.
Salir de una situación así requiere esfuerzo, conocimiento y tiempo.
Saludos
Tengo una parcela que perteneció a mi abuelo. Cuando fui a arreglar los papeles. La parcela figuraba acatastrada a nombre de un vecino del pueblo. Después de comunicarle la circunstancia, accedió de buen grado, incluso a enseñarme las lindes de la parcela. Mas tarde, hicimos una escritura de compra venta a mi favor sin mayor problema. Luego, el topógrafo realizó las dimensiones de la parcela constatando que las dimensiones que figuran en el catastro no concuerdan con las realizadas por el técnico.
Fui al catastro para arreglar la situación, pues mi intención era y es registrarla en el Registro de la Propiedad. Pero cual es mi sorpresa, cuando en el catasatro me comunican, que lo que yo he adquirido no es tal. Si no otra parcela. Y que realmente mi parcela se haya inscrita dentro de otra parcela mayor que linda allí mismo con el resto de las parcelas.
Recientemente, he encontrado unos planos antiguos en el que la parcela de mi abuelo aparece con el nº 73. Pero en la actualidad figura dentro de la nº 149. Nadie en el catastro sabe explicarme cómo una parcela puede desaparecer así como así.
En resumen, que yo la parcela que ha comprado es la nº 72 que no corresponde sobre el terreno con la realidad.
La verdad que no sé qué hacer. Alguien puede ayudarme, por favor.
Sin más, un saludo.
Hola Javier.
Si paga ibi no puede estar catastrada a favor del ayuntamiento. Siendo esto así deberá defender su derecho en juicio declarativo ordinario para que se rectifique el registro.
Saludos
tengo un local del 70 de 205m en finca de 7.500 k mi madre compro con contrato privado pero no pasado por hacienda
en 2001 ayuntamiento catastra dicha finca mas 20000m a su nombre . en 2012 inmatricula la finca para quedarsela.
tengo actividad del bar en verano y el pago de ibi luz etc
.
como lo deberia enfocar?.
Hola Manuel.
Su abogado ya habrá solicitado la aclaración de la resolución para que se inscriba adecuadamente en el registro. Si el banco no restituye la posesión, deberá reclamar la entrega judicialmente.
Saludos
Por orden Judicial se ordeno del desahucio de una finca., Adjunto a la misma existía otra, con distinto propietario. ElJuzgado por defecto en la orden de desahucio no espefico la diferencia de las dos fincas. Al llevar el auto judicial al Registro, este procedio a comunicar que paralizaba el registro, hasta que no se diferenciaran las dos propiedades., Han transcurrido dos año y el Banco sigue con las dos propiedades,sin permitir el acceso de la finca no grabada. Que debería hacer.