Cuando nuestro equipo de abogados afronta problemas hipotecarios en los que una finca (rustica o urbana)  no está inscrita en el Registro de la Propiedad, o se han realizado transmisiones (ventas o herencias) sin que se refleje registralmente o la descripción de la finca es distinta de la existente en la realidad, una herramienta fundamental para poder resolverlos es el expediente de dominio.

Abogados expediente de dominio

Expediente de dominio

El expediente de dominio puede responder a tres finalidades de conformidad con lo que resulta de la Ley Hipotecaria:

  1. Inmatriculación: El expediente de dominio permite que la finca que no consta en el registro pueda acceder por primera vez, abriendo folio registral.
  2. Reanudación del tracto sucesivo interrumpido: El expediente de domino es el procedimiento idóneo para reanudar la vida registral de la finca cuando dos o más transmisiones no se han hecho constar en el registro.
  3. Inscribir exceso de cabida: Cuando la descripción de una finca haya variado sin haberse modificado el registro, el expediente de dominio permitirá acomodar las caracteristicas registrales a las reales, cualquiera que sea la diferencia de cabida.

El expediente de dominio es un procedimiento de jurisdicción voluntaria que queda regulado por la Ley Hipotecaria y su Reglamento, a diferencia de lo que sucede con los restantes procedimientos de esta naturaleza que contúan rigiéndose por la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881. El abogado que afronta este proceso debe tener en cuenta que el espíritu del expediente es facilitar recuperar la sincronía entre la realidad tabular (lo inscrito en el registro) y la realidad material (la situación de hecho) solventando situaciones en las que la falta de constancia registral de la finca o la falta de inscripción de alguna transmisión impiden la normal transmisión con efectos registrales.Expediente de dominio

Falta de inscripción en el registro y ruptura del tracto

En el caso de la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, la necesidad de acudir al expediente de dominio es consecuencia, como señala nuestro equipo de abogados expertos en Derecho Hipotecario, de la aplicación del principio hipotecario de tracto sucesivo, es decir, sólo el titular que aparece como tal en el registro de la propiedad está legitimado para otorgar el título traslativo en favor del que va adquirirlo. En el momento que alguna transmisión no accede al registro de la propiedad se produce la ruptura del tracto, de forma que el nuevo titular no ha adquirido del que es titular en el registro si no de otro que adquirió de él. A través del expediente de dominio el registro de la propiedad se despoja del principio de fe pública registral para adaptar su contenido a la realidad cambiante.Abogado registro de la propiedad

No hay ruptura del trato cuando simplemente se ha perdido la escritura notarial, debiendo reponerse el titulo en este caso. Nuestros abogados señalan que tampoco procede la tramitación del expediente de dominio cuando el titulo de adquisición no es inscribible, por ejemplo cuando se compró en documento privado; en este caso deberá iniciarse un proceso declarativo ordinario que resuelva la titularidad del adquirente.

Abogado derecho hipotecario y notarial

Las pruebas fundamentales en la tramitación del expediente de dominio serán la certificación del registro de la propiedad (con diferente contenido en función de su finalidad) y del Catastro topográfico. Estos documentos, junto con los demás elementos de prueba necesarios para acreditar el dominio del promotor del expediente y con la citación de los restantes interesados o de sus causahabientes y de los colindantes, garantizan la eficacia del proceso que se resolverá finalmente por auto.

Si tiene problemas con el registro de la propiedad, necesita inmatricular sus propiedades o necesita reanudar el tracto de sus fincas acuda a abogados expertos en derecho hipotecario y notarial que le permita encontrar soluciones eficaces. Puede contactar con nosotros usando este formulario.

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