Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos: novedades

Patria Potestad abogados de familia

Llegó la anunciada nueva Ley de Arrendamientos Urbanos en forma de modificación de la Ley de 24 de noviembre de 1994. La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas introduce importantes modificaciones en el régimen del contrato de alquiler buscando fundamentalmente flexibilizar el contrato y dar mayor peso a la voluntad de las partes para determinar los derechos y obligaciones nacidos del arrendamiento.

Facilitamos a nuestros lectores el texto íntegro de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos con las modificaciones introducidas por la ley del 2013. Para descargarlo sólo tiene que seguirnos en redes sociales.

Modificación de la ley de arrendamientos urbanos

abogados arrendamientos urbanosSon muchos los aspectos interesantes que se ven modificados por la nueva ley de arrendamientos urbanos. Por un lado se intenta fomentar el arbitraje y mediación como vías alternativas al proceso de desahucio arrendaticio, pero si tenemos en cuenta que el laudo arbitral en caso de que no exista voluntad de cumplimiento requerirá la posterior ejecución en sede judicial que permita dotarle de efectividad, no resulta un medio que aporte grandes incentivos ni ahorro considerable de tiempo frente al proceso judicial. Por otro lado se crea un registro de impagos de alquiler que será útil desde el punto de vista preventivo, al dotar a los propietarios de información suficiente antes de celebrar nuevos contratos de alquiler. No obstante el tratamiento de los datos recogidos en el fichero, tu titularidad y la forma en la que se ejerciten los derechos ARCO a buen seguro traerán polémicas. Esperaremos la norma de desarrollo que debe regir ese registro.

Se introduce expresamente en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos que las partes puedan designar un correo electrónico para realizar las comunicaciones siempre que se garantice autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento, lo cual por otra parte nada innova respecto de la Ley de firma electrónica al reconocer igual valor a las comunicaciones electrónicas firmadas que a las de medio analógico.nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

Duración del contrato de alquiler: 3 años

Posiblemente sea la modificación estrella de la nueva ley de arrendamientos urbanos. La duración mínima del contrato pasa de 5 años a solo 3 años. Siempre usandose el conocido sistema de prórrogas anuales obligatorias para el arrendador y voluntarias para el arrendatario si se hubiese pactado una dureción inferior.

El arrendador tendrá derecho a recuperar la vivienda si al tiempo de cualquier prórroga comunica al arrendatario que necesita la vivienda para sí, mientras que antes debía haberse pactado previamente e identificado la necesidad). ley arrendamientos urbanos

Se incorpora un derecho de desistimiento del arrendatario que podrá terminar el contrato en cualquier momento después de trascurridos seis meses, pero abonando al arrendador, si así se hubiese pactado, la penalización de un mes por cada año que falte para terminar el contrato.

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos simplifica la redacción de los supuestos de subrogación en la posición de arrendador por trasmisión de la finca y de arrendatario en caso de adjudicación de la vivienda en caso de separación o divorcio. Se suprime el supuesto de mantenimiento del arrendatario en el uso cuando el arrendamiento hubiera sido constituido por un arrendador aparente que constituía un verdadero supuesto de adquisición de derecho “a non domino”.

Renta en la nueva ley de arrendamientos urbanos

Como gran novedad podemos destacar que la actualización de la renta podrá convenirse que se diferente del IPC, pudiendo pactarse otros índices de referencia, un tipo fijo o incluso el no incremento. En la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su texto original, sólo podía actualizarse cons sujección al IPC y no podía establecerse una tasa superior.

En materia de derecho de adquisición preferente, se modifica el artículo 25 de la ley para permitir que pueda pactarse su exclusión (frente a la imposibilidad anterior).

El juicio de desahucio

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos introduce algunos ajustes en el régimen procesal, destacando la simplificación de la notificación al ser suficiente con el intento de notificación fallido para que se fije la cédula o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial. El apartado tercero del artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establecerá expresamente un consentimiento supuesto del arrendatario a la extinción del contrato para el caso en que no se oponga a la acción ejercitada por el arrendador.

Atendiendo a las múltiples críticas que había suscitado la redacción anterior, ahora sí queda previsto que el decreto del secretario judicial que ponga fin al proceso de desahucio en los casos de falta de oposición o de desalojo voluntario de al vivienda, impondrá las costas al demandado, corrigiendo el más que probable olvido del legislador en la anterior modificación.

Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 6 de junio de 2013 se regirán por la anterior redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos salvo que las partes (propietario e inquilino) convengan expresamente en que se aplique la nueva.

Por último, facilitamos a nuestros lectores el texto íntegro de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos con las modificaciones introducidas por la ley del 2013. Sólo tiene que seguirnos en redes sociales.

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86 Comentarios en “Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos: novedades”

  1. Fran,
    si le es de aplicación la nueva normativa y si ha transcurrido un año (aunque ahora se encuentre en prórroga) puede solicitar la entrega de la vivienda para su uso como vivienda habitual del propietario.

  2. Hola. Respecto a reclamar la vivienda al inquilino por necesidad del arrendador para fijar su domicilio permanente… se puedo instar dicho desalojo (pasado el primer año de contrato ) en el transcurso de cualquier tipo de prórroga ? forzosa – necesaria ? Es un contrato de alquiler de 1 año (transcurrido ya), han prorrogado dos años más y ahora están en el último año o prórroga necesaria. Llevan 3 años y medio, con la Ley nueva. Puedo instar el desalojo en el transcurso de esta última prórroga… o debo esperar a que finalice ?

  3. Ana. Firmar un nuevo contrato no implica pago a la inmobiliaria salvo que usted lo haya contratado así.
    El cambio de precio puede dar lugar o no a la firma de otro contrato, dependiendo del contrato original.

  4. Buenos días.

    Soy arrendataria de un piso cuyo contrato de alquiler firmé en marzo de 2013. En unos meses se cumplirán los 5 años estipulados. Sé que si no hay comunicación por ninguna de las partes, dicho contrato se prorrogaría de forma tácita durante 3 años más. Mi pregunta es la siguiente: ¿el propietario puede cambiar el precio del alquiler independientemente de lo que dicte el IPC, o debe mantener el que ya está puesto que es una prórroga y no se firma un nuevo contrato? Entiendo que, puesto que no hay que formalizar un nuevo contrato, la inmobiliaria no puede cobrar ningún honorario. ¿Esto es así?
    Muchas gracias.

  5. En un contrato de arrendamiento firmado el 1 de julio de 2008 por cinco años y nunca expresamente renovado hasta hoy 5 de agosto de 2016, y por tanto entiendo que renovado tåcitamente el 1 de julio de 2013, son aplicables los articulos 13 y 14 de la nueva LAU? Muchas gracias y un saludo

  6. Buenas , tengo un piso alquilado con un contrato a 5 años , tengo un gran problema pues la luz a dejado de funcionar en el baño y no puedo poner ni la lavadora llevo ya casi 15 días y he hablado con la inmobiliaria y me han dicho que me tengo que hacer cargo de los gastos del técnico para hacer la reparación de la instalación eléctrica del piso , ¿es una avería del inmueble y lo tengo que pagar yo ? O lo tiene que pagar el propietario . si no se hace responsable el propietario. Que tengo que hacer para que se ejerza la ley en mi grave problema . Un saludo espero una respuesta convincente gracias

  7. tengo un bar en alquiler, el contrato caduca dentro de poco,si quiero seguir no poniendo en el contrat ninguna alusion a prorroga, trndo preferencia ante otro arrendatario con el mismo tipo de negocio,muchas gracias y un saludo.

  8. al finnalizar el contrato de un bar sin tener prorroga si quiero seguir alquilandolo tengo preferencia a otras personas a seguir con el bar

  9. Buenos días Jesus;

    Me gustaria exponerle mi caso, y pedirle asesoramiemto siempre que fuese posible.

    Era inquilino de una casa embargada por el Banco, me ha llegado la citacion judicial para fecha de Abril. Actualmente ya no vivo en esa vivienda amueblada. El antigüo propietario quiere desarmar la cocina y diversos accesorios, mi relacion con él es buena.

    Mi pregunta es:
    Sería correcto dejar que el antigüo propietario desarmase cocina+accesorios en cuestion y posteriormente yo en persona hiciese entrega de la llave de la vivienda en los Juzgados?
    El entregar la vivienda en unas condiciones que no son las originales de construccion me traería consecuencias legales?

    Muchas gracias por su tiempo.

    Atentamente, Abel

  10. Hola Andrés:
    Aunque la posición sea la inversa la respuesta es la misma. El contrato obliga mientras el juez no declare la liberación de los muebles. Deberá comparecer ante el juez que lleve la ejecución hipotecaria y solicitar (mediante abogado y procurador) que se termine el contrato respecto de los muebles y que se prorrogue en la vivienda.

  11. Buenos dias Jesus;

    Me encuentro en el caso opuesto a la persona anterior.
    Mi padre era el propietario de una vivienda que tenia alquilada a un inquilino desde 2014. El contrato de arrendamiento especificaba que el alquiler era de Vivienda+muebles.
    Con la crisis, a mi padre le han embargado la vivienda en cuestion,no así los muebles (gran valor economico), queremos recuperar los, y tras la ultima conversacion (e-mail) el actual inquilino se ha negado a ello.
    Me consta que el no ha pagado al banco ningun alquiler desde el embargo.

    Que puedo hacer?

    Gracias, siento molestar en un dia de Reyes Magos.

  12. Hola Abel.
    Usted no debe ver modificada su posición. Deberá comparecer con abogado y procurador ante el juez que tramitó la ejecución hipotecaria para que declare la continuación del arrendamiento en iguales términos a los pactados.

  13. Buenas Tardes Jesùs;

    Mi situacion es la siguiente:

    Soy inquilino de una vivienda amueblada ( 2014-presente). La casa ha sido embargada al propietario y ahora pertenece al Banco. en el contrato consta que se trata de una vivienda amueblada; el antigûo propietario quiere llevarse los muebles. Cual es mi derecho/obligacion como inquilino?

    muchas gracias por adelanado, un saludo;

  14. Hola, tengo un contrato de arrendamiento mixto vivienda/despacho suscrito en 2007 por un año y prorrogado tácitamente año a año desde entonces (en enero se cumplen 9 años de arrendamiento). El contrato prevé la prórroga anual salvo renuncia del arrendatario con un mes de antelación a la fecha de vencimiento. Habiendo transcurrido ya más de 5 años (aunque el contrato inicial era por 1 año) ¿puedo hacer uso del desistimiento del art. 11 de la ley anterior al 2013? es decir con 2 meses de antelación y sin indemnización ya que no se ha pactado, y tener derecho a devolución de la fianza y depósito?. Gracias anticipadas por su respuesta.

  15. Hola Victoria.
    Para resolver el contrato (que no desistir) necesitarán un informe de arquitecto en el que se determine la inhabitabilidad de la vivienda, por lo que seguramente será más rapido y económico el preaviso.
    Saludos

  16. Buenos días Jesús,
    Le remito el presente correo para plantearle una duda en relación a mi contrato de arrendamiento de vivienda (soy arrendataria).
    El contrato se celebró hace 11 meses con una Agencia Inmobiliaria, y desde entonces se nos han planteado diversas problemáticas que no han sido resueltas; en concreto, y de forma sucinta:
    – Desconocemos la dirección exacta de la vivienda (sí, sorprendente): Nuestro piso se encuentra ubicado ‘físicamente’ en un 4º piso; y así se señala en el contrato – aunque sin determinar puerta o letra-. Si bien, antiguamente el 1º piso antes se denominaba “planta intermedia”, por lo que el nuestro sería un 3º. Transcurrido dos meses del contrato, la inmobiliaria nos indicó que en el catastro figura como 3º- nuevamente sin determinar puerta o letra -, y que rectifiquemos el contrato. Si bien, a nuestros vecinos de abajo les figura su piso como 3º y a los de arriba, como 5º…y así seguimos después de 11 meses. (No se si me he explicado bien, dado que es un poco ‘lioso’)

    – Cuando se celebró el contrato, se nos indicó que el portero automático no funcionaba y que no había buzones, si bien, ello se solucionaría lo antes posible. A día de hoy, y pese a nuestra insistencia, la situación sigue igual; de manera que toda nuestra correspondencia se deja en el suelo de la entrada, con la ausencia de toda garantía que se respeta el secreto de nuestras comunicaciones así como nuestra intimidad.

    -(La gota que colma el vaso) hace 20 días, después de unas fuertes lluvias se derribó completamente el balcón del 5º piso sobre el nuestro. Además de la absoluta falta de interés ante citado acontecimiento, ha quedado una enorme grieta en el techo, e incluso, una parte del mismo, se soporta en la puerta que da salida al mismo; de manera que, si la movemos, existe riesgo de derrumbe… Pese a nuestros avisos, nada se ha hecho al respecto.

    Sentado lo anterior, mi pregunta es si ante tales acontecimientos estamos legitimados para desistir unilateralmente de la relación contractual sin cumplir con el plazo de preaviso de 30 días expresado en el contrato y sin que ellos nos acarree ningún perjuicio.

    Muchas gracias por su atención – y paciencia -,

    Un cordial saludo.
    Victoria

  17. Hola quisiera saber si se incurre en penalidad en el siguiente caso:
    si tomo un piso en arriendo el 1 de febrero de 2015 y el 15 de agosto de 2015 comunico que deseo romper el contrato firmado por nueve meses (finaliza el 31 de octubre de 2015) el día 30 de septiembre de 2015, debe el arrendador aceptar sin cobrar penalidad ósea que debe devolverme el total de la fianza y el dinero abonado con anticipación correspondiente al mes de octubre. estoy en lo correcto?

  18. Hola. El 1 de Junio de 2014 firmé un contrato de alquiler. En decia que se rige por la ley 29/1994 del 24 de noviembre. Al haber sido actualiza y el contrato haberse firmado después de esa fecha..¿mi contrato se rige po la nueva ley? Muchas gracias .

  19. Mis padres alquilaron una vivienda en 1975, firmaron un contrato (con muebles), aunque no había ninguno. El contrato era de dos año, se podia prorrogar por su sola voluntad aumentado el alquiler con el Ipc. No aparece más pagos. Ahora el hijo de la propietraria, nos indica que su madre hizo un contrato verbal en el año 2007, en el cual nos haciamos cargo de la mitad de los gastos de comunidad. Esto es totalmente falso, ya que por motivos de edad y salud, mis padres no llevan este tema, aparte de que a la propietaria del piso ni la conocen, ya que siempre este tema del alquiler le ha llevado un apoderado y el hijo de la propietaria.

  20. Hola, tengo una vivienda arrendada desde mayo de 2008, es decir, desde hace siete años.Desde que se firmó el contrato, no hemos hecho ninguna modificación, entiendo que cuando se cumplió los cinco años y no haber ninguna modificación, se prorrogaba otros tres de manera tácita. Mi pregunta es, en que situación queda el contrato a partir de los ocho años, y si puedo rescindirlo para realizar otro contrato con la nueva ley a los mismos arrendatarios?. Gracias y un saludo

  21. Tengo un local alquilado desde 2001 ,en 2011 le cumplio el contrato de 10 años se lo he ido prorrogando año a año ,mi pregunta es,¿Adquiere el inquilino algún tipo de derecho para no querer abandonar el local? .Ultimamente no quiere pagar,que debo hacer .Gracias.

  22. Buenas Noches., necesito me informen respecto a un alquiler indefinido contraido desde el año 1984. La propietaria hace unos 5 años realizó un cambio de todas las persianas de madera por unas de aluminio ,como tambien impermeabilizó todo el techo de la propiedad en cuestión.Esta Señora, me entrego las facturas para que yo las pague., como no podía pagarlas Total aprx.7000 euros. me las fracciono en pagos mensuales incrementando los recibos, o sea cargandolos al valor del alquiler. Vale decir debía pagar 480 Euros y me cobra hasta la actualidad 58 euros más debido al gasto mencionado. Llevo yá 5 años pagando ese recargo. PREGUNTO; 1º)
    está bien que lo haya pagado (no he querido tener palábras con ella, cerré los ojos y a otra cosa 2º)este fin de mes o sea 30/10/2004 concluyo el total del gasto PREGUNTA; debo seguir pagando como de costumbre los gastos de esa factura, porque el total yá está pagado. agradecería me informen debido a que estoy jubilado y mi pensión es la más baja que el gobierno paga. saludo cordial ¡¡¡¡¡¡

  23. Buenos días,
    Soy arrendataria en un piso bajo la LAU de 1994 y el pasado 1 de Junio comenzó el primer año de prórroga después de haber estado cinco años. Querría saber qué pasaría si diera aviso a la propiedad de que en 60 días me voy del piso. Lógicamente, eso sería antes del 1 de Junio del 2015 que es cuando se cumpliría el año de prórroga.
    Gracias por su respuesta.

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