Tanteo: Derecho de adquisición preferente

El derecho de tanteo es aquel que atribuye a una persona el derecho a adquirir un bien en ciertas condiciones con preferencia a los demás. En caso de constituirse un derecho de tanteo, el propietario debe ofrecer la adquisición al titular del derecho con las mismas condiciones que el que ha ofrecido la compra. De esta forma, el titular del derecho de opción tiene la facultad de adquirir antes que nadie siempre que iguale las condiciones que ofrecerá el propietario.

Derecho de tanteo

En el momento de constitución derechos de tanteo, se plantea la clásica discusión acerca de si rige en nuestro derecho civil el principio de numerus clausus que impide la creación de nuevos derechos reales distintos de los típicos o si por contra la lista no es cerrada admitiéndose el surgimiento de nuevas figuras.

Constitución de Derechos reales

La Dirección General de los Registros y del Notariado se sitúa al respecto en una posición intermedia, ya que, por un lado, admite la creación de nuevos derechos reales pero por esto se muestra bastante exigente respecto a los requisitos necesarios para su reconocimiento e inscripción. En concreto, para la atribución de carácter real a un derecho de tanteo convencional la Resolución del 20 septiembre 1966 impone los siguientes presupuestos:

1. Es preciso que se configure con eficacia ERGA OMNES (lo que no deja de ser un contrasentido por cuanto que tal eficacia frente a terceros no es un presupuesto sino una consecuencia de su calificación como derecho real)

2. Que exista un INTERÉS LEGÍTIMO que justifique su creación, lo que podrá discutirse en relación al supuesto examinado.

3. Que su DURACIÓN no sea perpetua o por tiempo indefinido; en este caso tal requisito se cumple, por cuanto que se fija un plazo de 4 años para que como máximo pueda ejercitarse el citado derecho adquisitivo.

4. Que esté claramente establecida la FORMA de su EJERCICIO, fijando un plazo para la adquisición por el favorecido – cosas que no se hace en cuanto no se señala el término del que dispondría la titular del tanteo para ejercitar el tanteo – con determinación objetiva del precio – circunstancia esta que tampoco se cumple por cuanto que hay una predeterminación del precio para el ejercicio del derecho lo que impide la configuración del derecho como real.