Derecho de Vuelo ¿Qué es y qué características tiene?

Abogado Amigo Civil

El derecho de vuelo es aquel que surge en virtud de pactos de trascendencia real por el cual se concede a una persona distinta de los propietarios del edificio el derecho a elevarlo o profundizarlo construyendo nuevas plantas y haciendo suya la propiedad de las mismas de modo perpetuo si bien integrado en el régimen de propiedad horizontal del edificio que sirve de base.

Derecho de vuelo

En relación a la naturaleza del derecho de vuelo, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha entendido que se trata de un derecho real limitado; como tal se impone que para su constitución se determine su contenido y extensión, atendiendo así al principio de especialidad o determinación exigible para la constitución de nuevos derechos reales.

En este sentido han de interpretarse las exigencias que el art. 16.2 RH impone – tras la redacción del RD 4 septiembre 1998 – para la inscripción del vuelo en el Registro de la Propiedad. No obstante este precepto ha sido parcialmente anulado por el TS en su sentencia de 24 de febrero 2000 – letra C – y 31 enero 2001 – letra D -, si bien tal derogación no lo es por entender que las exigencias anuladas (plazo y número de plantas) no son exigibles para la creación del vuelo como derecho real sino por el hecho de que tal previsión ha de efectuarse en norma de rango legal y acomodarse a las limitaciones del planteamiento urbanístico.Derecho de vuelo real superficie abogado

Los requisitos del art. 16.2 RH que se mantienen son: a) La determinación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas o las normas para su establecimiento (por ejemplo: que tales cuotas se fijarán “en atención a la superficie construida”), y d) Las normas del régimen de comunidad, si se señalaran, para el caso de hacer la construcción.

Y los apartados derogados por el TS fueron los siguientes: b) Determinación del número máximo de plantas a construir (parece al respecto que la exigencia de determinación se cumpliría, aún sin concretar el número de plantas que las Ordenanzas Municipales permitan siempre que se añada además un plazo determinado – si es que consideramos este esencial como ahora veremos) y c) Plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá exceder de 10 años.

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Detalle trasero del coche Abogado Amigo

Plazo del Derecho de vuelo

Respecto a tal exigencia del plazo ya hemos dicho que la ampliación de este inciso del art. 16 RH se fundamenta no en la consideración de que no sea esencial su fijación para la existencia de vuelo como derecho real sino en el hecho de que no correspondiese a una norma reglamentaria tal fijación.

Ahora bien pudiera ponerse en duda que realmente sea necesaria la fijación de un plazo en el derecho real de vuelo. Este tiene 2 fases claramente definidas:

  • la fase expectante, en la que se concede un derecho a calificar sobre o bajo la edificación a la que afecta,
  • la fase DEFINITIVA en la que, como consecuencia del ejercicio del derecho de vuelo, surge un derecho de propiedad pleno y definitivo sobre el objeto construido.

Y la cuestión es: si el destino del derecho de vuelo es el convertirse por su ejercicio en derecho de propiedad, perpetuo por naturaleza ¿tiene aquel que ser necesariamente temporal, por su carácter de derecho real sobre cosa ajena? ¿Que impediría de verdad un derecho de vuelo de carácter perpetuo como permite la Compilación Navarra?Derechos de vuelo construir plantas en edificio

En cualquier caso, la DGRN mantiene tal exigencia de plazo, pero ante la falta de determinación legal de cual sea el PLAZO MÁXIMO que puede estipularse para la concesión de un derecho de vuelo surgen diferentes opiniones:

  • Hay quienes opinan que el plazo máximo es el de 99 años, es es, el señalado para el Derecho de Superficie (ya veremos las diferencias existentes entre uno y otro derecho).
  • Otros consideran que el plazo máximo sería el de 30 años que es el de la prescripción de las acciones reales sobre inmuebles: no sería lógico, se dice, una duración mayor que la prescripción del derecho por su no ejercicio (pero el plazo de ejercicio del vuelo es de caducidad no de prescripción).

Derecho de Vuelo y Derecho de Superficie

Respecto a la distinción entre el Derecho de vuelo y la Superficie la diferencia radical es que en esta el propietario del suelo no lo es del vuelo (es decir, de lo edificado en ejercicio de la superficie, propiedad superficiaria, separada por definición de la propiedad del suelo); en el derecho de vuelo su titular adquiere pues su ejercicio la propiedad de una parte del suelo (al ser éste un elemento común del edificio en propiedad horizontal del que formará parte lo construido en ejercicio del derecho de vuelo).

Las demás consecuencias derivan de esto: el de que el propietario superficiante lo sea temporal y el de vuelo perpetuo; el que, según algunos, el derecho de superficie recae siempre sobre suelo, el de vuelo sobre un edificio.

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45 Comentarios en “Derecho de Vuelo ¿Qué es y qué características tiene?”

  1. Vivo en una casa unifamiliar bajo y piso por herencia el bajo es mio y el primer piso de mi hermana pero en el testamento la elevacion de vuelo es mia del bajo solo yo puedo efificar uno o dos pisos encima del primer puso según dicte o permita el Ayuntamiento pero mi pregunta es mi hermana del primer piso tiene un falso techo de escayola o pladur y encima estan las vigas y las tejas y tiene una puertlla para acceder por si hiciese falta arreglar alguna teja del tejado y yo no puedo acceder a dicho tejado ahora mi hermana encima del falso techo y de esas vigas quiere poner unos tableros de madera y hacerse un fallado o atico para guardar ella cosas ahi es legal o no podria ya que ese beneficio es mio al tener yo la elevacion de vuelo espero sus comentarios gracias

  2. Muchas gracias por la contestación.

    ¿Y con quién tendrán firmado esa cesión? Ahora mismo soy el propietario, hay una estación de telefonía y en mi contrato de compra-venta ni se la menta.

    Hay quien me ha comentado que esa estación al no haber ningún documento en el Registro ni en la compra-venta de su existencia, pudiera ser mía. Entiendo que no es así pues había contrato pasado, pero no ahora. De hecho quiso seguir pagando la compañía pero la empresa que me lo vendió llevaba años esquivando el cobro, que digo yo sería para liberarlo del arrendamiento.

    Me interesa a efectos de negociar el arrendamiento. ¿No compro todo lo que hay sobre él también? Tengo entendido que sería así, pero parece por lo que usted dice no es así.

    Muchas gracias por su tiempo.

    Juan

  3. Hola Juan,
    La estación tendrá un contrato de cesión de uso como todas las estaciones. Por lo tanto es propiedad de la compañía que la haya instalado. Si no hya constancia registral del derecho de uso, podrá pedir su supresión a la compañía.

  4. Buenos días.

    Acabo de comprar un terreno libre de cargas y arrendamientos a cuerpo cierto. En él existe una estación de telecomunicaciones en uso. ¿Pasa a ser de mi propiedad dicha instalación? En todo caso es mi intención establecer un contrato de arrendamiento.

    Un saludo y gracias.

    Juan

  5. Hola.

    En primer lugar, agradecerle su interés por los problemas que sufrimos la gente de a pié. Al grano. Los vecinos vendimos el derecho de vuelo de nuestro edificio a una empresa constructora, en la reunión se nos dijeron cosas como que las obras durarían 3 meses (llevamos ya dos años y todavía no han terminado del todo) y que, por supuesto, conservaríamos el acceso vecinal al terrado. Firmamos ante Notario, todo legal.

    Ahora, después de dos años, los vecinos queremos subir al nuestro nuevo terrado, situado dos plantas más arriba y desde el que se ve el mar. Ahora que empieza a hacer mejor tiempo, le pedimos por favor las llaves al Administrador de la finca y me dice que «los vecinos vendieron el Derecho de vuelo y por tanto, también el acceso al terrado». Esto es posible? A mí me parece otra estafa más de esta gente…

    Gracias y un Saludo!

  6. Mercé,
    para saber la situación de esa finca es imprescindible estudiar los títulos y las inscripciones de todas las propiedades. Sin ello, sólo con la descripción es imposible valorar una situación jurídica.

  7. Buenos días,

    Vivo en una finca de 1000 m², con 4 casas en hilera y un espacio libre. En este espacio libre, hay un derecho de vuelo a favor de los propietarios de una de las 4 casas, que es la última. También salen y entran por otra calle. Tienen toda la zona cerrada ocupando más del 50% de la finca.

    Sin embargo, nos corresponde a cada una de las 4 casas, un coeficiente de propiedad del 25% sobre la finca entera, que se modificaría en el supuesto de ejercitar el derecho de vuelo para una 5ta. casa y pasaría a ser del 20%. Y ese es exactamente el coeficiente que nos imputan de suelo en el IBI.

    Urbanísticamente no pueden construir la 5 casa, a día de hoy y en el registro de la propiedad dice que caducó hace 10 años.

    Mi pregunta si ese suelo, donde en el futuro se consideró poder ejercer un derecho de vuelo, es del titular del derecho o de toda la comunidad?

    No hay comunidad constituida.

  8. Robert.
    Depende. El derecho de vuelo es independiente. Puede existir propiedad de bajo, de primera planta y el derecho de vuelo como 3 derechos independientes y no vinculados a la propiedad de cada bien inicial. Es necesario conocer y estudiar las escrituras.

  9. Buenos días,

    He comprado un piso en una comunidad en la que en el bajos hay un local y el primer piso es el que he comprado yo, encima de mi piso hay un terrado y hemos comprado el derecho de vuelo al propietario del local (que es el mismo al que he comprado el piso)
    La administración me quiere hacer pagar impuesto por la totalidad del derecho de vuelo, pero yo entiendo que solo tengo que pagar la mitad, pues al comprar el piso automáticamente me pertenece la mitad de este derecho y lo que hago es comprar la otra mitad.
    Es eso correcto? Si es así, hay alguna ley de propiedad horizontal que lo regule y lo especifique para poder hacer las alegaciones pertinentes?

    Muchas gracias

  10. Hola buenos días, soy propietario de un piso y el que construyo tiene la propiedad de el vuelo, pero tenemos el bidón del agua que suministra la casa en la azotea, este señor me niega una llave para yo poder entrar a la azotea y limpiar y mantener en condiciones mi bidón, no existe comunidad, mi pregunta es si ¿ este señor tiene derecho a no facilitarme una llave o por el contrario debe entregarme una como propietario de un piso.? gracias por este espacio. mi correo es: XXXXX

  11. muchas gracias por su tiempo y solo una pregunta mas en su articulo se dice que el derecho de vuelo prescribe a los 30 AÑOS es eso cierto gracias y un saludo

  12. me gustaría saber si estas casas construidas sobre un mismo lugar que comparten cubierta y todos los demás servicios se consideran viviendas unifamiliares o plurifamiliares lounico que no comparten son la misma entrada gracias y un saludo

  13. Si vende el derecho de vuelo tendría q vender también el garaje q está debajo de las casas o podría si quiere quedarse con el

  14. hola buenos días mi pregunta es la siguiente tengo una casa edificada en un terreno que es de cuatro hermanos y se han hecho tres casas encima de la mia iria la de mi cuñado que tiene adquirido el derecho de vuelo y creo que las escrituras se hicieron hace ya 29 años ahora el quiere vendérselo a otra persona y esa persona edificaría encima de mi tengo derecho a dejarle que edificique ya que por el dinero que el pide no podría comprárselo o bien al tratarse de otra persona se podria hacer algo al respecto

  15. Compro una parcela con mi hermana de 150 m2 para edificar dos adosados, ya que el mínimo en esa zona para edificar son 150m2, El arquitecto redacta el proyecto de obra y establece un regimen de PROPIEDAD HORIZONTAL Y DERECHO DE VUELO, entiendo que esto significa que mi hermana me cede el vuelo que le correspondería de mi casa y yo le cedo a ella el suyo. Se hace la escritura ante Notario. Se lleva al Ayuntamiento y me dicen que hay plusvalía por transmisión del derecho de vuelo y aumento del valor( 2000 euros). ¿Esto es así? ¿ Y si quito el vuelo y rectifico la escritura?

  16. Jose Luis
    La constitución de derecho de luces y vistas afecta al derecho de vuelo del edificio colindante. Por ello es necesario que la comunidad del edificio colindante renuncie a su derecho de vuelo

  17. Buenas.
    He solicitado la apertura de una ventana en una fachada lateral de mi vivienda, que no tiene vecinos en frente y los vecinos del edificio anexo quedan a la altura de la 4ª planta de mi edificio, mientra mi vivienda es en la 7ª planta. El ayuntamiento me autoriza la apertura siempre que cuente con el permiso de mi comunidad y pague las tasas municipales. Me dice el administrador de mi finca que se tiene que pedir autorización a la finca anexa, que tiene derecho al vuelo. ¿Es eso correcto?, Ya que entiendo que el derecho al vuelo es si construyo algo que sobresalga hacia los vecinos y no un hueco en la fachada de mi edificio.
    Gracias.

  18. Si una finca (piso propiedad horizontal) tiene una carga de derecho de vuelo sobre la finca matriz a favor de un tercero (empresa que quiere edificar por encima) y ese derecho de vuelo se encuentra a su vez hipotecado, puede afectar como carga a la hora de vender el piso?

  19. Edificamos un piso ariva de mi suegra
    Dimo un dinero por el suelo a edificar además tuvimos que levantar algunasde la paredesdes nueva para empezar a edifica
    Hici.o nuestra escritura y división horizontal antes de empezar la obra.
    Tienen ellos el derecho de vuelo y suelo?

  20. Jose Luis,
    El vuelo es derecho de construcción, nada tiene que ver con la obligación de cuidado de la cubierta que se regulará por las normas que se le apliquen a cada relación, por ejemplo, las de comunidad horizontal.

  21. Hola,que obligaciones de mantenimiento,limpieza,o reparaciones por filtraciones de agua tiene un titular de un derecho de vuelo,sin haber ejecutado ese derecho,osea sin construir todavia encima nuestro?muchas gracias

  22. Hola, vivo en un edificio pequeño de 3 viviendas, uno de los propietarios al adquirir su vivienda adquirió también el derecho de vuelo del edificio.
    Me gustaría saber si su derecho se limita a construir la planta, y hacer propio lo construido, o si además tiene derecho a negarnos a los demás vecinos el uso y disfrute de la azotea como zona común como veníamos haciendo hasta antes de que el adquiriera el vuelo, poniendo cercas y vallas para que no podamos pasar.

    Por otro lado quisiera saber si puede construir sin asegurar que la construcción no afectará a las viviendas que estamos debajo.

    Gracias

  23. Saludos,
    En el caso de que el terreno esté a nombre de mi marido, vamos a hacer autopromoción de vivienda y queremos hacerla a nombre de los dos, tanto hipoteca como escritura (obra nueva y terminada). Hay algun problema? Como lo podemos hacer? Gracias

  24. Buenas tardes, es verdad que con el derecho de vuelo se reducen los costes de una diversion horizontal? Nuestro notario nos ha recomendado hacer uno.

    Gracias y un saludo

  25. Me gustaría saber si en una vivienda, sobre la que existe un derecho de vuelo por un tercero, y en el supuesto de que se venda la vivienda, se ve afectado el titular del derecho de vuelo por esta circunstancia? Puede el nuevo propietario pedir la anulación de este derecho de vuelo?

  26. Verónica,
    Sería necesario estudiar la relación jurídica establecida en la escritura de cesión. Podemos estar ante una comunidad formada por la comunidad y el titular del derecho de vuelo o podemos imputar la responsabilidad al titular del vuelo. En cualquier caso si además hay defectos de la construcción que son identificados, podrá reclamarse por responsabilidad de esos daños.

  27. Buenas tardes,
    me dedico a la Adminsitración de Fincas y me ha surgido un problema similar a lo que se publica en dicho artículo.
    Se trata de una Comunidad de Propietarios que, según escritura pública, cede al Ayuntamiento respectivo 1000metros cuadrados y el derecho de vuelo sobrerasante de 200 metros cuadrados con destino a vial publica que formaran parte de la calle peatonal.
    Ahora, se están produciendo una serie de daños por filtraciones de agua y humedades en los trasteros localizados en dicha calle peatonal. Según se informa, estos problemas vienen porque la calle no está hecha correctamente. De quien es obligacion realizar dicha reparación?? Es la comunidad la que tiene que acarear con todos los gastos para impemeabilziar los trasteros o es el ayuntamiento el responsable de tomar medidas en dicha calle peatonal?
    Entiendo que la Comunidad sea la que tenga la responsabilidad pero, el ayuntamiento no tiene nada que ver?? Y si una persona se cae y rompe una pierna??

    Un saludo y muchas gracias!!

  28. Hola Victor,
    En el supuesto que nos expose, el derecho de vuelo sería el de construir un edificio sobre el parking. Ese derecho, no habiendolo concedido al concesionario, correspondería al Ayuntamiento (situación esta bastante frecuente).
    El derecho de uso corresponde al concesionario, no al Ayuntamiento. No es una relación civil si no administrativa. Para que el Ayuntamiento recupere el uso antes de la extinción de la concesión deberá proceder a través de los cauces de la expropiación por causa de interés público, o reversión de la concesión por causa de incumplimiento.

  29. Buenas tardes.
    De este interesante artículo y, en relación a la última frase, «Las demás consecuencias derivan de esto: el de que el propietario superficiante lo sea temporal y el de vuelo perpetuo; el que, según algunos, el derecho de superficie recae siempre sobre suelo, el de vuelo sobre un edificio.» , en una concesión administrativa de la construcción y explotación de parking público por 75 años en terreno público, existe una plaza sobre esas plazas de aparcamiento; ¿ de quién es el derecho de uso, del ayuntamiento titular del suelo o de concesionario, que es el titular de la explotación del parking?
    Entiendo, salvo mejor opinión, y ante ausencia de pacto, que el derecho de uso de esa plaza es del concesionario; ello en base a que el derecho de vuelo recae sobre la construcción aunque sea temporal, el tiempo que dure la concesión.
    Un saludo y muchas gracias

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