Derecho de Vuelo ¿Qué es y qué características tiene?

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El derecho de vuelo es aquel que surge en virtud de pactos de trascendencia real por el cual se concede a una persona distinta de los propietarios del edificio el derecho a elevarlo o profundizarlo construyendo nuevas plantas y haciendo suya la propiedad de las mismas de modo perpetuo si bien integrado en el régimen de propiedad horizontal del edificio que sirve de base.

Derecho de vuelo

En relación a la naturaleza del derecho de vuelo, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha entendido que se trata de un derecho real limitado; como tal se impone que para su constitución se determine su contenido y extensión, atendiendo así al principio de especialidad o determinación exigible para la constitución de nuevos derechos reales.

En este sentido han de interpretarse las exigencias que el art. 16.2 RH impone – tras la redacción del RD 4 septiembre 1998 – para la inscripción del vuelo en el Registro de la Propiedad. No obstante este precepto ha sido parcialmente anulado por el TS en su sentencia de 24 de febrero 2000 – letra C – y 31 enero 2001 – letra D -, si bien tal derogación no lo es por entender que las exigencias anuladas (plazo y número de plantas) no son exigibles para la creación del vuelo como derecho real sino por el hecho de que tal previsión ha de efectuarse en norma de rango legal y acomodarse a las limitaciones del planteamiento urbanístico.Derecho de vuelo real superficie abogado

Los requisitos del art. 16.2 RH que se mantienen son: a) La determinación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas o las normas para su establecimiento (por ejemplo: que tales cuotas se fijarán “en atención a la superficie construida”), y d) Las normas del régimen de comunidad, si se señalaran, para el caso de hacer la construcción.

Y los apartados derogados por el TS fueron los siguientes: b) Determinación del número máximo de plantas a construir (parece al respecto que la exigencia de determinación se cumpliría, aún sin concretar el número de plantas que las Ordenanzas Municipales permitan siempre que se añada además un plazo determinado – si es que consideramos este esencial como ahora veremos) y c) Plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá exceder de 10 años.

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Plazo del Derecho de vuelo

Respecto a tal exigencia del plazo ya hemos dicho que la ampliación de este inciso del art. 16 RH se fundamenta no en la consideración de que no sea esencial su fijación para la existencia de vuelo como derecho real sino en el hecho de que no correspondiese a una norma reglamentaria tal fijación.

Ahora bien pudiera ponerse en duda que realmente sea necesaria la fijación de un plazo en el derecho real de vuelo. Este tiene 2 fases claramente definidas:

  • la fase expectante, en la que se concede un derecho a calificar sobre o bajo la edificación a la que afecta,
  • la fase DEFINITIVA en la que, como consecuencia del ejercicio del derecho de vuelo, surge un derecho de propiedad pleno y definitivo sobre el objeto construido.

Y la cuestión es: si el destino del derecho de vuelo es el convertirse por su ejercicio en derecho de propiedad, perpetuo por naturaleza ¿tiene aquel que ser necesariamente temporal, por su carácter de derecho real sobre cosa ajena? ¿Que impediría de verdad un derecho de vuelo de carácter perpetuo como permite la Compilación Navarra?Derechos de vuelo construir plantas en edificio

En cualquier caso, la DGRN mantiene tal exigencia de plazo, pero ante la falta de determinación legal de cual sea el PLAZO MÁXIMO que puede estipularse para la concesión de un derecho de vuelo surgen diferentes opiniones:

  • Hay quienes opinan que el plazo máximo es el de 99 años, es es, el señalado para el Derecho de Superficie (ya veremos las diferencias existentes entre uno y otro derecho).
  • Otros consideran que el plazo máximo sería el de 30 años que es el de la prescripción de las acciones reales sobre inmuebles: no sería lógico, se dice, una duración mayor que la prescripción del derecho por su no ejercicio (pero el plazo de ejercicio del vuelo es de caducidad no de prescripción).

Derecho de Vuelo y Derecho de Superficie

Respecto a la distinción entre el Derecho de vuelo y la Superficie la diferencia radical es que en esta el propietario del suelo no lo es del vuelo (es decir, de lo edificado en ejercicio de la superficie, propiedad superficiaria, separada por definición de la propiedad del suelo); en el derecho de vuelo su titular adquiere pues su ejercicio la propiedad de una parte del suelo (al ser éste un elemento común del edificio en propiedad horizontal del que formará parte lo construido en ejercicio del derecho de vuelo).

Las demás consecuencias derivan de esto: el de que el propietario superficiante lo sea temporal y el de vuelo perpetuo; el que, según algunos, el derecho de superficie recae siempre sobre suelo, el de vuelo sobre un edificio.

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15 Comentarios en “Derecho de Vuelo ¿Qué es y qué características tiene?”

  1. Jose Luis,
    El vuelo es derecho de construcción, nada tiene que ver con la obligación de cuidado de la cubierta que se regulará por las normas que se le apliquen a cada relación, por ejemplo, las de comunidad horizontal.

  2. Hola,que obligaciones de mantenimiento,limpieza,o reparaciones por filtraciones de agua tiene un titular de un derecho de vuelo,sin haber ejecutado ese derecho,osea sin construir todavia encima nuestro?muchas gracias

  3. Hola, vivo en un edificio pequeño de 3 viviendas, uno de los propietarios al adquirir su vivienda adquirió también el derecho de vuelo del edificio.
    Me gustaría saber si su derecho se limita a construir la planta, y hacer propio lo construido, o si además tiene derecho a negarnos a los demás vecinos el uso y disfrute de la azotea como zona común como veníamos haciendo hasta antes de que el adquiriera el vuelo, poniendo cercas y vallas para que no podamos pasar.

    Por otro lado quisiera saber si puede construir sin asegurar que la construcción no afectará a las viviendas que estamos debajo.

    Gracias

  4. Saludos,
    En el caso de que el terreno esté a nombre de mi marido, vamos a hacer autopromoción de vivienda y queremos hacerla a nombre de los dos, tanto hipoteca como escritura (obra nueva y terminada). Hay algun problema? Como lo podemos hacer? Gracias

  5. Buenas tardes, es verdad que con el derecho de vuelo se reducen los costes de una diversion horizontal? Nuestro notario nos ha recomendado hacer uno.

    Gracias y un saludo

  6. Me gustaría saber si en una vivienda, sobre la que existe un derecho de vuelo por un tercero, y en el supuesto de que se venda la vivienda, se ve afectado el titular del derecho de vuelo por esta circunstancia? Puede el nuevo propietario pedir la anulación de este derecho de vuelo?

  7. Verónica,
    Sería necesario estudiar la relación jurídica establecida en la escritura de cesión. Podemos estar ante una comunidad formada por la comunidad y el titular del derecho de vuelo o podemos imputar la responsabilidad al titular del vuelo. En cualquier caso si además hay defectos de la construcción que son identificados, podrá reclamarse por responsabilidad de esos daños.

  8. Buenas tardes,
    me dedico a la Adminsitración de Fincas y me ha surgido un problema similar a lo que se publica en dicho artículo.
    Se trata de una Comunidad de Propietarios que, según escritura pública, cede al Ayuntamiento respectivo 1000metros cuadrados y el derecho de vuelo sobrerasante de 200 metros cuadrados con destino a vial publica que formaran parte de la calle peatonal.
    Ahora, se están produciendo una serie de daños por filtraciones de agua y humedades en los trasteros localizados en dicha calle peatonal. Según se informa, estos problemas vienen porque la calle no está hecha correctamente. De quien es obligacion realizar dicha reparación?? Es la comunidad la que tiene que acarear con todos los gastos para impemeabilziar los trasteros o es el ayuntamiento el responsable de tomar medidas en dicha calle peatonal?
    Entiendo que la Comunidad sea la que tenga la responsabilidad pero, el ayuntamiento no tiene nada que ver?? Y si una persona se cae y rompe una pierna??

    Un saludo y muchas gracias!!

  9. Hola Victor,
    En el supuesto que nos expose, el derecho de vuelo sería el de construir un edificio sobre el parking. Ese derecho, no habiendolo concedido al concesionario, correspondería al Ayuntamiento (situación esta bastante frecuente).
    El derecho de uso corresponde al concesionario, no al Ayuntamiento. No es una relación civil si no administrativa. Para que el Ayuntamiento recupere el uso antes de la extinción de la concesión deberá proceder a través de los cauces de la expropiación por causa de interés público, o reversión de la concesión por causa de incumplimiento.

  10. Buenas tardes.
    De este interesante artículo y, en relación a la última frase, “Las demás consecuencias derivan de esto: el de que el propietario superficiante lo sea temporal y el de vuelo perpetuo; el que, según algunos, el derecho de superficie recae siempre sobre suelo, el de vuelo sobre un edificio.” , en una concesión administrativa de la construcción y explotación de parking público por 75 años en terreno público, existe una plaza sobre esas plazas de aparcamiento; ¿ de quién es el derecho de uso, del ayuntamiento titular del suelo o de concesionario, que es el titular de la explotación del parking?
    Entiendo, salvo mejor opinión, y ante ausencia de pacto, que el derecho de uso de esa plaza es del concesionario; ello en base a que el derecho de vuelo recae sobre la construcción aunque sea temporal, el tiempo que dure la concesión.
    Un saludo y muchas gracias

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