Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos: novedades

Escrito por el 7 junio, 2013 en CIVIL | 55 comentarios para leer

Ley arrendamientos urbanosLlegó la anunciada nueva Ley de Arrendamientos Urbanos en forma de modificación de la Ley de 24 de noviembre de 1994. La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas introduce importantes modificaciones en el régimen del contrato de alquiler buscando fundamentalmente flexibilizar el contrato y dar mayor peso a la voluntad de las partes para determinar los derechos y obligaciones nacidos del arrendamiento.

Facilitamos a nuestros lectores el texto íntegro de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos con las modificaciones introducidas por la ley del 2013. Para descargarlo sólo tiene que seguirnos en redes sociales.

Arrendamientos urbanos


 

Modificación de la ley de arrendamientos urbanos

abogados arrendamientos urbanosSon muchos los aspectos interesantes que se ven modificados por la nueva ley de arrendamientos urbanos. Por un lado se intenta fomentar el arbitraje y mediación como vías alternativas al proceso de desahucio arrendaticio, pero si tenemos en cuenta que el laudo arbitral en caso de que no exista voluntad de cumplimiento requerirá la posterior ejecución en sede judicial que permita dotarle de efectividad, no resulta un medio que aporte grandes incentivos ni ahorro considerable de tiempo frente al proceso judicial. Por otro lado se crea un registro de impagos de alquiler que será útil desde el punto de vista preventivo, al dotar a los propietarios de información suficiente antes de celebrar nuevos contratos de alquiler. No obstante el tratamiento de los datos recogidos en el fichero, tu titularidad y la forma en la que se ejerciten los derechos ARCO a buen seguro traerán polémicas. Esperaremos la norma de desarrollo que debe regir ese registro.

Se introduce expresamente en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos que las partes puedan designar un correo electrónico para realizar las comunicaciones siempre que se garantice autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento, lo cual por otra parte nada innova respecto de la Ley de firma electrónica al reconocer igual valor a las comunicaciones electrónicas firmadas que a las de medio analógico.nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

Duración del contrato de alquiler: 3 años

Posiblemente sea la modificación estrella de la nueva ley de arrendamientos urbanos. La duración mínima del contrato pasa de 5 años a solo 3 años. Siempre usandose el conocido sistema de prórrogas anuales obligatorias para el arrendador y voluntarias para el arrendatario si se hubiese pactado una dureción inferior.

El arrendador tendrá derecho a recuperar la vivienda si al tiempo de cualquier prórroga comunica al arrendatario que necesita la vivienda para sí, mientras que antes debía haberse pactado previamente e identificado la necesidad). ley arrendamientos urbanos

Se incorpora un derecho de desistimiento del arrendatario que podrá terminar el contrato en cualquier momento después de trascurridos seis meses, pero abonando al arrendador, si así se hubiese pactado, la penalización de un mes por cada año que falte para terminar el contrato.

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos simplifica la redacción de los supuestos de subrogación en la posición de arrendador por trasmisión de la finca y de arrendatario en caso de adjudicación de la vivienda en caso de separación o divorcio. Se suprime el supuesto de mantenimiento del arrendatario en el uso cuando el arrendamiento hubiera sido constituido por un arrendador aparente que constituía un verdadero supuesto de adquisición de derecho “a non domino”.

Renta en la nueva ley de arrendamientos urbanos

Como gran novedad podemos destacar que la actualización de la renta podrá convenirse que se diferente del IPC, pudiendo pactarse otros índices de referencia, un tipo fijo o incluso el no incremento. En la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su texto original, sólo podía actualizarse cons sujección al IPC y no podía establecerse una tasa superior.

En materia de derecho de adquisición preferente, se modifica el artículo 25 de la ley para permitir que pueda pactarse su exclusión (frente a la imposibilidad anterior).

El juicio de desahucio

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos introduce algunos ajustes en el régimen procesal, destacando la simplificación de la notificación al ser suficiente con el intento de notificación fallido para que se fije la cédula o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial. El apartado tercero del artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establecerá expresamente un consentimiento supuesto del arrendatario a la extinción del contrato para el caso en que no se oponga a la acción ejercitada por el arrendador.

Atendiendo a las múltiples críticas que había suscitado la redacción anterior, ahora sí queda previsto que el decreto del secretario judicial que ponga fin al proceso de desahucio en los casos de falta de oposición o de desalojo voluntario de al vivienda, impondrá las costas al demandado, corrigiendo el más que probable olvido del legislador en la anterior modificación.

Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 6 de junio de 2013 se regirán por la anterior redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos salvo que las partes (propietario e inquilino) convengan expresamente en que se aplique la nueva.

Por último, facilitamos a nuestros lectores el texto íntegro de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos con las modificaciones introducidas por la ley del 2013. Sólo tiene que seguirnos en redes sociales.

Arrendamientos urbanos


  • Bitacoras.com escribió,

    Información Bitacoras.com…

    Valora en Bitacoras.com: Llegó la anunciada nueva Ley de Arrendamientos Urbanos en forma de modificación de la Ley de 24 de noviembre de 1994. La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivien……

  • Modelo Burofax Reclamación inquilino moroso el pago » Abogado Amigo escribió,

    [...] la aprobación de la nueva Ley de arrendamientos urbanos, se permite expresamente que las notificaciones se tramiten por medio de email, si así se [...]

  • Duración y precio del contrato de arrendamiento » Abogado Amigo escribió,

    [...] Nota a 06-06-2013: Actualizamos el contenido para ajustarlo a la nueva ley de arrendamientos urbanos. [...]

  • Modelo contrato de alquiler de vivienda » Abogado Amigo escribió,

    [...] Duración del arrendamiento: Aquí el inquilino y casero pueden pactar la duración que estimen oportuna, pero si es inferior a cinco años, cuando llegue la fecha de fin de contrato se prorrogará obligatoriamente para el casero de forma anual hasta sumar un mínimo de cinco años. La prórroga forzosa será de sólo tres años para los arrendamientos celebrados después del 6 de junio de 2013 por la aprobación de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. [...]

  • Jose escribió,

    tengo un piso alquilado desde 2008, este año en septbre cumpla los cinco años, ¿tengo que hacerle algún nuevo contrato o anexo haciendo constar que es la 1ª prórroga voluntaria, o simplemente dejarlo que se prorrogue tacitamente. – Ruego respuesta a traves de feibook o a mi correo que esta en feibook

    Dracias estaré en contacto con ustedes

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Jose:
    No es necesario que la prórroga se concrete por escrito. Producirá sus efectos sin necesidad de comunicación en iguales términos que estaba anteriormente.
    Un saludo
    pd.- No podemos contactarte pos Facebook porque no nos has enviado privado por facebook.

  • laura escribió,

    Hola!

    Esta nueva ley sirve tanto para viviendas como locales?

    Es legal al alquilar una vivienda o local pagar el IBI y la basura?

    Me puede contestar a mi correo? Gracias

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Laura:
    Hay algunas modificaciones que afectan al régimen de locales y viviendas y otros sólo a viviendas.
    Es legal el pago de impuestos siempre que se haya pactado así.
    Un saludo

  • Marisa Benítez escribió,

    Tengo alquilado un piso en Madrid, vivienda nueva, Se lo entregue totalmente pintado, etc. Han salido unas grietas creo de asentamiento del piso, en el salon., son grietas pequeñas. Llevan seis años en el piso, Yo le propuse pagar mitad cada uno la pintura del salon, a lo que se niega, también se les ha estropeado el tirador de la cisterna y las ruedas de las puertas correderas de algún armario no funcionan, y tampoco quieren pagarlo,Yo entiendo que esto llo tendrían que pagar ellos . Saludos

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Marisa.
    La pintura es una reparación polémica existiendo resoluciones en favor y en contra de considerarlo reparación o no. Al venir originada pro grietas parece que será más probable que se considere carga del propietario.
    Las reparaciones de tirador y de armario sin embargo parece que son ejemplos de las reparaciones derivadas de desperfectos de uso que debe realizar el inquilino.
    Un saludo

  • Rafael Castillo escribió,

    Buenas tardes, me han comentado que con la nueva ley, en caso de que el propietario venda la vivienda con el inquilino dentro, el nuevo propietario tiene derecho a terminar con el contrato cuando quiera, sin esperar a que finalice legalmente, a no ser que dicho contrato haya sido inscrito en el registro de la propiedad. ¿Es cierto eso y hay que inscribir el contrato en el registro para asegurarse que un nuevo propietario no pueda terminar con él?
    Gracias, un saludo.

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Rafael:
    En caso de venta de la vivienda alquilada, el comprador podrá extinguir el arrendamiento si no está inscrito en el registro de la propiedad.
    Un saludo

  • Tod escribió,

    Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley de arrendamientos urbanos regula una figura de nueva creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

  • Ricardo escribió,

    Buenas tardes,el 20 de agosto se cumple 1 año en la vvda donde vivo de alquiler. Hoy 18 de julio he comunicado por email que dejo el piso a finales de agosto. Me han respondido que tiene que ser el 30 de septiembre porque tiene que haber transcurrido un año (20 de agosto ), y a partir de entonces comunicar con 1 mes de antelación la rescisión. Mi pregunta es si tiene razón el propietario o por el contrario se puede rescindir el contrato cuando yo digo (30 de agosto). Un saludo,y gracias por anticipado

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Ricardo.
    La vivienda se abandona el día que cumple un año el contrato. La ley lo dice claramente. No se prorroga.
    Un saludo

  • roberto escribió,

    hola,se puede establecer una cláusula en el contrato de arrendamiento en la cual se condiciona el alquiler a la venta de la vivienda.Es decir si el arrendatario acepta la cláusula en el contrato,tiene 30 días para dejar la vivienda en caso de venta de la misma.
    Gracias.

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Roberto.
    Después de la reforma de la ley de arrendamientos urbanos, esa cláusula es válida en los alquileres para uso como vivienda. Es importante determinar cómo se realizará esa comunicación.
    Un saludo.

  • isaac traslaviña escribió,

    DOCTOR El 25 de mayo de 2003 arrende un apartamento y lo entregue el 5 de mayo de 2012 en un solo solo contrato autenticado debido a una crisis economica que tuve entregue el inmueble y le estoy debiendo los ultimos 3 meses ¿Es cierto que hay una ley que dice que por cada año que vivi en ese inmueble tengo derecho a un mes de arriendo?. Te agradezco su respuesta

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Isaac.
    Debes dirigirte a un bufete de abogados de tu pais para poder tener una respuesta acomodada a tu derecho.
    Saludos

  • Jose escribió,

    Quien paga un desatasco de tuberias el propietario o el inquilino.LLeva nueve años alquilado

    T

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola José.
    El inquilino paga los gastos derivados por el uso. Un atasco parece estar motivado por el uso.
    Un saludo

  • Betty escribió,

    Soy inquilina de un piso hace treinta años.El coste del alquiler se incrementa cada vez que el propietario del edificio, hace una obra en cualquier otro piso,reparaciones de ascensor,pintura de espacios comunes etc. En esos casos recarga el 12% del importe de las obras y ese dinero queda de forma indefinida incluido en el alquiler. Es esto legal? Porque yo pago cada año el aumento que me corresponde según marca la ley. Muchas gracias por ayudarme a esclarecer mis dudas.

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Betty:
    Sí, puede serlo pero sería necesario estudiar su contrato, fecha de celebración, etc.
    Le recomendamos contratar una consulta con un abogado especializado
    Saludos

  • angel escribió,

    buenos dias hice un contrato por habitaciones a una inquilina el 1 de septiembre con entrada en el piso el 23 septiembre.Al dia siguiente de entrar en el piso la inquilina dice que se marcha porque otro inquilino habia bebido y la increpo.El contrato es de 9 meses se marcha y me pide la fianza.TENDRIA DERECHO.

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Ángel:
    Dependerá de lo dispuesto en el contrato, ya que el uso es distinto de vivienda.
    Es necesario examinar la docuemntación. Si nada se determina, el propietario podría exigir el cumplimeinto del contrato.
    Saludos

  • julia escribió,

    buenos dias, queria hacerles una consulta. para primeros de octubre entregue una señal reserva en una inmobiliaria para el alquiler de una vivienda, en ese momento me exigieron el pago de los honorarios de dicha inmobiliaria. al final no se ha llegado a firmar el alquiler porque me comentaron que pondrian un mueble de salon con estanterias y al final solo han puesto un mueble bajo. Puedo reclamar los honorarios a la inmobiliaria?? gracias.

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Julia.
    Depende del contrto suscrito con la inmobiliaria. Habrá que revisar la documentación para poder valorarlo.
    Un saludo

  • Alfonso escribió,

    Buenos días, quisiera saber si son tan amables por que ley se rige el arrendamiento para locales comerciales.
    También quisiera saber si se puede subarrendar por ejemplo un restaurante sin consentimiento del propietario. O si para poder hacer un subarrendamiento de un local que funcione bien y lo quiera otra persona, este hecho de poder subarrendar ¿debe estar especificado en el primer contrato de arrendamiento? es decir el firmado por propietario e inquilino, que este último quiere subarrendar.
    Espero haberme explicado bien.
    En espera de sus noticias y agradeciéndoles su atención, reciban un cordial saludo.
    Alfonso.

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Alfonso.
    Se rige por la ley de arrendamientos urbanos. Los locales pueden subarrendarse salvo pacto en contrario comunicándolo al arrendador.
    Saludos

  • Ricardo escribió,

    Hola Jesús,
    soy inquilino de un piso desde Octubre de 2010. Ahora, en Noviembre de 2013, necesito dejar el piso pero no sé si puedo tener algún tipo de penalización. Si bien es cierto que en el contrato aparece una cláusula que indico, no sé si ésta es válida al ser el contrato anterior a la nueva LAU. ¿Podrías indicarme si tengo que pagar algún tipo de indemnización por abandonar el piso?.

    “CUARTA. El procedimiento de revisión será el previsto por el artículo de la LAU de 1.994.En caso que el contrato se prorrogue tácitamente, la revisión de la renta a partir del sexto año y siguientes se realizará con arreglo al Indice General de Viviendas en Alquiler, de conformidad con el procedimiento expresado anteriormente.”

    Muchas gracias por todo,

    Un saludo.

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Ricardo,
    La clausula que cita nada tiene que ver con el desistimiento anticipado del contrato.
    Tiene que mantener el arrendamiento hasta la finalización de la prórroga o bien, llegar a un acuerdo con el arrendador.
    Saludos

  • rosario escribió,

    Estoy en una situacion extrema el 23 de dic en un incendio forestal se me quemo mi casa. Tengo 1 casa en el pueblo arrendada desde hace 1 año y 8 meses.pedi mi casa a mi arrendador por esta catastrofe mediante notaria y forma perdonal. Hoy me entero k me pide proroha…pero me urge como uds com0renderan k pasos debo seguir?

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Rosario:
    Si no quieren terminar el arrendamiento deberá reclamar judicialmente a través de desahucio.
    Para asesoramiento personalizado contrate presencialmente a un abogado.
    Saludos

  • vanesa garcia escribió,

    hola, mi hermana tiene su casa alquilada con un contrato formalizado a través de una inmobiliaria, firmado en diciembre de 2012 y regido por la ley anterior (1994). Los inquilinos se han separado y avisando con un mes de antelación, en enero, han abandonado el día 1 de febrero el piso en alquiler. En el contrato dice que si el arrendatario desiste del alquiler antes de cumplir el periodo pactado, deberá indemnizar al arrendador con una mensualidad de alquiler, o en su caso la parte proporcional si se trata de periodos inferiores a un año, una vez sucedidas las renovaciones tácitas a partir del primer año. Mi hermana les retuvo al inicio del alquiler una fianza de dos mensualidades. Sin embargo el dueño de la inmobiliaria le dice a mi hermana que le tiene que devolver la fianza íntegra porque la ley este año ha cambiado. ¿Es justo? y más cuando existe párrafo en el contrato que lo dice expresamente. Yo entiendo que mi hermana tendrá que devolverles más o menos la mitad, es decir, una mensualidad prorrateada por los meses restantes que se van por anticipado desde diciembre que renovó el contrato a diciembre que cumpliría de nuevo, por tanto, la parte proporcional de esos diez meses…. y no la fianza íntegra de dos mensualidades.
    Espero haberme explicado. Muchas gracias. Un saludo.

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Vanesa:
    Es correcto aplicar la indemnización pactada.
    Reciba un cordial saludo

  • marisa escribió,

    responsabilidad de un propietario frente al inquilino en
    caso de asalto o roba a la vivienda arrendada, con robo
    de objetos de valor de los inquilinos.
    el propietario tiene obligación de asegurar las propiedades de los inquilino? La ley contempla algún tipo de responsabilidad civil, que el propietario tenga que asumir??

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Marisa.
    El propietario no responde de los mubles del inquilino, mucho menos por robo.
    Saludos

  • Jose Luis escribió,

    Buenas. Alquile un piso el 1 de julio de 2013 y he avisado con más de 30 dias que me voy. No quieren ni devolverme la fianza ( el piso lo pinte, cambie grifos nuevos y mas mejoras) ni quieren pactar un acuerdo. Yo me baso en la ley 4/2013 del 4 de junio, pero él insiste en que si no cumplo el año, nada. Añado que el dueño es abogado pero el piso no lo tiene declarado. Que puedo hacer?

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Jose Luis.
    Si el arrendador retiene ilegitimamente la fianza deberá reclamarsela judicialmente.
    Saludos

  • TERESA escribió,

    Hola quisiera saber si el contrato de arrendamiento de un local comercial puede ser de 3 años y no me obligan a permanecer 5 años yo lo hice de 3 prorrogable he recibido un buro fax 2 meses antes de fin de contrato ahora quiero seguir 2 años mas y no me lo quieren renovar que derechos tengo un afectuoso saludo TERESA

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Teresa.
    Los arrendamientos de uso distinto de vivienda se rigen por lo pactado por las partes.
    Saludos

  • TERESA escribió,

    Si mi contrato de un local comercial se hizo en mayo 2011 por 3 años prorrogables y quiero seguir pero tengo el problema de que este matrimonio que me contrato uno esta de acuerdo en que siga y el otro no este ultimo me mando un buro fax que no quiere renovar tengo algun derecho

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Teresa.
    Su derecho era lo que firmó en el contrato, no puede obligar al propietario a seguir arrendandole el inmueble una vez concluido.
    Saludos

  • Pablo escribió,

    Mi problema es el siguiente: hemos alquilado Mi mujer y yo un restaurante,llevamos casi tres meses y hemos sufrido un atasco de tuberías bajantes al sótano. El arrendatario dice, que lo tenemos que pagar nosotros. Quisiera saber si es o no así? Nos dice que es cosa nuestra cuando bien sabe que n9, por q días antes d abir y sin apenas utilizar ni fregaderos ni Walter,ya pasaba!! Muchas gracias

  • Carmen Maria escribió,

    Hola,
    MIs padres tienen un piso alquilado en Murcia desde 1975 . Con posterioridad 1997 ajustaron con el propietario un importe superior del alquiler ajustado al momento. Con esta reforma el propietario puede subir el importe del alquiler ??

    Gracias de ante mano

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Carmen.
    Esta reforma no afecta a las rentas antiguas.
    Saludos

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Pablo.
    Si pueden probar con un informe técnico que la avería existía antes de arrendar el local, podrán reclamarlo.
    Saludos

  • Janneth escribió,

    Hola, soy propietaria de un local comercial que funciona como bar y el montaje también es mío. El contrato está desde el 1 de agosto de 2007 y tenía una duración de 5 años, y aún sigue funcionando porque yo no había decidido terminar con el bar y ahora quiero darlo por terminado. Puedo hacerlo? Debo avisarle por escrito?

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Janneth:
    Deberá preavisar antes de que se produzca la prórroga del contrato de este año, al menos con un mes de antelación.
    Saludos

  • PEDRO escribió,

    Hola tengo un piso alquilado desde hace mes y medio y ahora me dicen que se quieren marchar porque no va a poder pagar el alquiler. Les debo de cobrar alguna penalización por esto legalmente?

    gracias

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Pedro.
    En principio perderán la fianza al no haber cumplido el periodo de duración minima. Siempre salvo que otra cosa se estipule en el contrato.
    Saludos

  • Cristina escribió,

    Buenos días,
    Soy arrendataria en un piso bajo la LAU de 1994 y el pasado 1 de Junio comenzó el primer año de prórroga después de haber estado cinco años. Querría saber qué pasaría si diera aviso a la propiedad de que en 60 días me voy del piso. Lógicamente, eso sería antes del 1 de Junio del 2015 que es cuando se cumpliría el año de prórroga.
    Gracias por su respuesta.

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Cristina.
    La prorroga se rige por la modificación de la LAU. Podrá ejercer el derecho de desistimiento.
    Saludos

  • DANIEL ANGEL escribió,

    Buenas Noches., necesito me informen respecto a un alquiler indefinido contraido desde el año 1984. La propietaria hace unos 5 años realizó un cambio de todas las persianas de madera por unas de aluminio ,como tambien impermeabilizó todo el techo de la propiedad en cuestión.Esta Señora, me entrego las facturas para que yo las pague., como no podía pagarlas Total aprx.7000 euros. me las fracciono en pagos mensuales incrementando los recibos, o sea cargandolos al valor del alquiler. Vale decir debía pagar 480 Euros y me cobra hasta la actualidad 58 euros más debido al gasto mencionado. Llevo yá 5 años pagando ese recargo. PREGUNTO; 1º)
    está bien que lo haya pagado (no he querido tener palábras con ella, cerré los ojos y a otra cosa 2º)este fin de mes o sea 30/10/2004 concluyo el total del gasto PREGUNTA; debo seguir pagando como de costumbre los gastos de esa factura, porque el total yá está pagado. agradecería me informen debido a que estoy jubilado y mi pensión es la más baja que el gobierno paga. saludo cordial ¡¡¡¡¡¡

  • Jesús P. López Pelaz escribió,

    Hola Daniel Angel:
    Si ha pagado todo el importe de la reforma, deberá volver a pagar lo que corresponde por alquiler exclusivamente.
    Saludos

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