El arrendamiento debe cumplir con el plazo mínimo de 5 años de duración cuando se destina a uso como vivienda habitual y principal. Muchos propietarios de viviendas no se sienten cómodos con esta duración tan amplia (antes era de sólo 3 años la prórroga legal) por lo que acuden a simular un arrendamiento de temporada para que esa prórroga no se aplique. Sin embargo en muchos casos se cae en fraude de ley y no se obtiene protección de ningún tipo, tal y como explican nuestros abogados expertos en arrendamientos a todas las consultas que reciben sobre este tema.

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Alquiler sin prórroga legal

Por lo tanto como vemos el elemento central para que se produzca esta obligación de mantener el contrato durante 5 años se debe al hecho de que el contrato pueda ser considerado o no como de vivienda habitual. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos no determina qué características deben darse en el alquiler para que tenga se repute como «habitual» (sólo nos dice que sea vivienda permanente del inquilino), lo cierto es que debemos señalar que siempre que el inquilino alquile para establecer su residencia habitual, tendrá esta consideración.

Por el contrario cuando el inquilino tenga una residencia habitual previa y alquile para otras finalidades, se podrá limitar la duración del arrendamiento y no quedar obligados por la serie de prórrogas anuales que establece la ley.

Cuándo el alquiler de vivienda puede durar menos de 5 años

Es claro por lo tanto que la simple mención en el contrato de alquiler de que se formaliza para finalidad diferente de uso como vivienda habitual no es suficiente para excluir la aplicación de la normativa regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos para este tipo de alquileres. Además de esa mención será necesario que existan otros elementos que determinen su uso como vivienda no habitual. Algunos de esos elementos pueden ser:

  • Duración diferente de la anual, y estableciéndose la no posibilidad de prorrogarse al cabo del periodo establecido. Como resulta normal, cuanto más breve sea el periodo por el cual se concluye el alquiler, más fácil será identificar el uso «temporal», «esporádico» o «circunstancial» de ese inmueble y por ello menos «vivienda habitual» será. Ahora bien, no podemos caer en el fraude de ley de entender que simplemente por fijar una duración de 11 meses el contrato ya no estará sujeto a las prórrogas legales establecidas para el uso como vivienda habitual, más aún cuando en la práctica se prorroga una o varias veces constituyendo un uso prolonga en el tiempo y de forma permanente. En estos supuestos el juzgado, en caso de controversia, no tendrá ningún problema en identificar que el uso real de la vivienda es como habitual y por lo tanto reconocerle al inquilino el derecho a sus prórrogas anuales hasta 5 años.
  • Existencia de un domicilio habitual del inquilino determinado en el contrato. Si en el contrato, como clausula por defecto se fija que las notificaciones relativas al arrendamiento se realicen en la vivienda arrendada y en el encabezamiento se establece que el inquilino vive en el inmueble, se detecta claramente que el uso real que se da a la vivienda alquilada es el de residencia habitual (por eso se puede notificar en ella, por que el inquilino vive allí). La designación de un domicilio (diferente del inmueble alquilado) que constituye la vivienda habitual del arrendatario y en el que deberán realizarse las notificaciones relativas al arrendamiento es un elemento capital a la hora de fijar el uso de la vivienda.
  • Suministros. Aquí también podemos comprobar como es habitual en los arrendamientos para uso como vivienda el cambio de nombre de los suministros, mientras que en los alquileres ocasionales o complementarios, los gastos se suministros se abonarán al propietario por el inquilino pero sin cambiar el titular ni la domiciliación de las mismas. Obviamente en esta situación el arrendador asume el riesgo de impago de los consumos por parte del inquilino.

Con estas indicaciones podremos configurar una relación jurídica que, sin violar la ley creando una apariencia falsa, establezcan una regulación del contrato de alquiler para uso distinto de vivienda en el que no se produzcan las prórrogas legales del arrendamiento hasta los 5 años fijados por la ley.

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