VALOR CATASTRAL: Impugnación de valoración

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La impugnación del Valor Catastral es la única solución que queda a los propietarios que han sufrido los popularmente denominados como “catastrazos”, que no son otra cosa más que aumentos de los valores catastrales desproporcionados. Ya son muchas las sentencias que anulan el pago del IBI desproporcionado como la sentencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 1 de Valencia en el Procedimiento Ordinario nº 95/2018 en el que nuestro Bufete impugnaba el valor de uno de los terrenos del «PAI Sector 2 La Senyoría” frente al Ayuntamiento de Albaida (Valencia). La sentencia obtenida por Abogado Amigo no es excepcional, si no que se encuentra en la linea de las sentencias que están dictando los Tribunales Superiores de Justicia.

El Bufete Abogado Amigo cuenta desde sus orígenes con un Departamento de Derecho Administrativo compuesto por abogados expertos.

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Impugnación del Valor Catastral

Creemos que es importante comenzar nuestro examen por lo prescrito en el art. 23.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario:

“El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio”.

Parece claro por ello que el valor catastral encuentra su valor tope o límite superior en el valor de mercado del bien inmueble al que se refiera. El valor catastral vendrá determinado en la correspondiente ponencia de valores, y ésta a su vez tomará en consideración diferentes parámetros como refiere el artículo 25 de la Ley del Catastro:

“La ponencia de valores recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral, y se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores.”

Se desprende con toda claridad de este precepto que si bien es tramitada por la Gerencia Territorial del Catastro, toma como base ineludiblemente las actuaciones realizadas por el Ayuntamiento en materia urbanística al incorporar el planeamiento urbanístico entre sus criterios. No obstante éste no es el único, y la administración responsable de fijar el valor catastral también lo es de tomar en consideración los criterios que puedan afectar a cada inmueble en concreto, y, como no puede ser de otra forma, la determinación de la posibilidad o no de ejecución del planeamiento urbanístico.

Es en el momento de elaboración de la ponencia de valores cuando el valor del bien inmueble debe ajustarse a su naturaleza real y no a una mera imagen o apariencia como la pueda derivarse del planeamiento aprobado. Es justamente esto lo que busca el legislador con el instrumento de la ponencia de valores. Y es justamente ésto lo que no se produce en aquellos casos en los que se procede a realizar la impugnación del Valor Catastral.

Anulación de los catastrazos

En muchas situaciones podemos encontrarnos con terrenos calificados como «urbanizables» en los que por diferentes motivos no puede realizarse la urbanización. En estos casos se ha de valorar como si no estuviera sometido a ningún instrumento de urbanización, por lo que el valor de los terrenos debe volver a ser el anterior o uno nuevo, pero no el que se determinó para todos los terrenos incluidos en el sector en los que no se valoró como criterio la no ejecución del mismo ni la imposibilidad de ser ejecutados, por lo que los terrenos no cuentan con ningún servicio urbanístico y en muchos casos incluso no se sabe cuando se va a reactivar, si se reactiva algún día.

Por esto es completamente insoportable para los propietarios la valoración de los terrenos que pueda realizar el Catastro sólo considerando la naturaleza urbanizable de los terrenos, ya que le lleva a tener unos gastos altísimos en impuestos.

La determinación del valor catastral impacta decisivamente sobre multitud de impuestos, no exclusivamente sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles, si no que determina directamente la carga impositiva del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) vía imputación de rentas, del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana (IIVTNU) vía incremento del valor imputable a transmisión de bienes sujetos.

Sentencia impugnación Catastral: PAI La Senyoría, Ayuntamiento de Albaida

En relación a la sentencia ganada por nuestro Bufete de abogados frente al Ayuntamiento de Albaida, la situación urbanística de los terrenos incluidos en el “PAI Sector 2 La Senyoría” es evidente. Tras el informe desfavorable de la Confederación Hidrográfica del Jucar, aun conservando formalmente el carácter de urbanizable, no es susceptible de una urbanización inmediata, por lo que su uso debe sujetarse al agrícola.

Como consecuencia, no se han iniciado las obras de urbanización, ni siquiera se ha confeccionado el proyecto de reparcelación y el citado Sector continúa en el mismo estado que se encontraba antes de la última valoración catastral, es decir, que no cuenta con un solo servicio urbanístico, no tiene calles, ni aceras, ni iluminación, ni servicio de luz, agua, alcantarillado o basura, por lo que la valoración catastral aplicada para la valoración del IBI es de todo punto desproporcionada e injusta, puesto que aquello continúa siendo huertas, igual que antes de la última valoración catastral.

A razón de las pruebas aportadas en el procedimiento, el juzgado Contencioso Administrativo de Valencia lo consideró suficiente suficiente para anular los valores catastrales hallados con la última valoración colectiva y ordenó que volvieran aplicarse los valores que tenían antes de la última valoración colectiva puesto que el estado real es exactamente el mismo.

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Sentencias anulación Valor Catastral

El TS, en sentencia de fecha 30 de mayo 2014, resolviendo el recurso de casación interpuesto contra una Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura, plantea la cuestión de si a efectos de la calificación catastral de un suelo como urbano (que determina la cuantificación del Impuesto de Bienes Inmuebles), pueden considerarse como “urbanos” unos terrenos que, a pesar de estar incluidos en un ámbito sectorizado o delimitado, esto es, destinado a ser urbanizado por el planeamiento urbanístico general, no pueden urbanizarse por no haberse aprobado el instrumento urbanístico –Plan Parcial- que establezca las determinaciones para su desarrollo.

La duda se planteaba por la redacción del art. 7.2 del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario (aprobado pro RD Legislativo 1/2004, por cuanto califica como “suelo de naturaleza urbana”, entre otros, los “terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial o urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos delimitados, así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo”.

La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura dio la razón a los recurrentes, interpretando que, conforme a este precepto, no basta para otorgar la calificación catastral de urbano a un terreno con que esté incluido en un sector o ámbito delimitado o sectorizado para ser urbanizado, sino que es preciso que o bien se haya aprobado ya el instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo –plan parcial-, o bien que tal instrumento no sea preciso porque el propio plan general establezca su ordenación detallada sin necesidad de
planeamiento de desarrollo.

Así lo ha confirmado el Tribunal Supremo, en la citada Sentencia atendiendo fundamentalmente a dos razones:

  1. La propia interpretación lógica y sistemática del art. 7.2 TRLCI, pues si fuera suficiente con la simple inclusión del suelo en sectores o ámbitos delimitados, sería completamente innecesaria la mención, en el último inciso del precepto, a “los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo”.
  2. La necesidad de tomar en consideración “el régimen jurídico del derecho de propiedad configurado por la norma urbanística, que incide sobre la regulación tributaria y, en concreto, en la formación del Catastro”.

Así resulta del propio TRLCI, que por un lado establece la necesidad de que la descripción catastral atienda, entre otras cosas a las características físicas, económicas y jurídicas de los bienes, a su uso o destino, a la clase de destino o aprovechamiento (art. 3), y por otro lado dispone que la determinación del valor catastral tenga en cuenta, entre otros criterios, la localización del inmueble o las circunstancias urbanísticas que afectan al suelo (art. 23).

Reclamar IBI de suelo urbanizable

En este sentido, como dice la Sentencia, la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, supuso un cambio importante en la configuración del derecho de propiedad, al reconocer únicamente lo que denomina dos “situaciones básicas”, el suelo rural y el suelo urbanizado, terminando así con la diferenciación que establecía la legislación anterior, que distinguía tres tipos de suelo (el urbano, el urbanizable y el no urbanizable), y, sobre todo, al adoptar un criterio restrictivo del “suelo urbanizado”, entendiendo por tal únicamente el que se integre “de forma real y efectiva” en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población; mientras tal integración no se produzca, el
suelo se considera rural.

Esta regulación pasó a formar parte posteriormente en el Texto Refundido de la Ley de Suelo , modificada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, reforma que incide en que únicamentepuede considerarse “suelo urbanizado” el que se integre “en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propias del núcleo o asentamiento de población del que forme parte”, y que o bien esté ocupado por la edificación, o bien esté en condiciones de que se proceda a la misma.

Segun la STS 30-5-2014 los efectos de las prescripciones contenidas en el Texto Refundido de la Ley de Suelo “se
circunscriben a las valoraciones a efectos de expropiación forzosa, venta o sustitución forzosa y responsabilidad patrimonial”, pues la legislación urbanística es una competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas. Sin embargo, su aplicación para conformar el concepto de “suelo urbanizable” del art. 7.2 TRLCI resulta necesaria, a juicio del Tribunal Supremo, porque “si se desconectan completamente ambas normativas nos podemos encontrar con valores muy diferentes, consecuencia de métodos de valoración distintos, de suerte que un mismo bien inmueble tenga un valor sustancialmente distinto según el sector normativo de que se trate, fiscal o urbanístico, no siendo fácil justificar que a efectos fiscales se otorgue al inmueble un valor muy superior al que deriva del TRLS, obligando al contribuyente a soportar en diversos tributos una carga fiscal superior, mientras que resulta comparativamente infravalorado a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial”. Esta divergencia de valoraciones de un mismo inmueble podría incluso vulnerar el principio de capacidad económica por la razón elemental que expresa la Sentencia: “como para calcular el valor catastral se debe tomar como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso aquel pueda superar a este último (art. 23.2 del TRLCI) si las ponencias de valores no reconocen la realidad urbanística, podríamos encontrarnos con inmuebles urbanizables sectorizados no ordenados con valor catastral superior al del mercado, con posible vulneración del principio de capacidad económica, que no permite valorar tributariamente un inmueble por encima de su valor de mercado, porque se estaría gravando una riqueza ficticia o inexistente”.

Pues bien en todos aquellos supuestos en los que  las parcelas tienen la consideración de suelo urbanizable pero, por diferentes motivos, sin urbanización posible, y por ello produciéndose una discordancia entre el valor real y el valor catastral, podremos concluir que la tributación por un valor superior al de mercado infringe, según la citada sentencia, el principio de capacidad económica.

Madrid, Barcelona, Valencia, Salamanca

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