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Abogados expertos en Alquileres en Madrid

¿Qué es un arrendamiento y dónde se regula?

Se considera arrendamiento a aquel negocio jurídico entre dos partes por el cual una de ellas, propietaria de una vivienda, cede el uso y disfrute temporal de la misma a otra (u otras), a cambio de una renta.

Es requisito indispensable que la vivienda vaya a destinarse a domicilio habitual de la persona que vaya a habitarla (distinto de las viviendas vacacionales, por ejemplo).

Todas las cuestiones relacionadas con los arrendamientos de vivienda se regulan en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, aunque esta misma Ley ha sufrido numerosos cambios desde su promulgación.

Se trata de una Ley cuyo contenido en gran parte resulta imperativo, es decir, de obligado cumplimiento por las partes. Limitando la capacidad de negociación entre las partes, el legislador persigue defender los derechos de las mismas durante la vigencia del contrato, evitando situaciones de abuso o cláusulas limitativas de garantías. Siempre hay que tener presente la regulación del alquiler Madrid.

¿Quiénes intervienen en un arrendamiento de vivienda?

El contrato de arrendamiento de vivienda se suscribe por dos actores principales:

– El arrendador, que es el propietario de la misma, quien, a través de la cesión temporal del uso y disfrute, limita su derecho de propiedad; es decir, que no podrá hacer uso de la vivienda mientras se encuentre vigente el contrato. Coloquialmente recibe el nombre de “casero”.

– El arrendatario, quien a través del pago de una renta mensual adquiere el derecho de uso y disfrute de la vivienda hasta la resolución del contrato. Coloquialmente recibe el nombre de “inquilino”.

Hay una tercera figura, muy importante sobre todo en el supuesto de alquileres de personas con una vida laboral corta o inexistente (jóvenes, estudiantes, etc), que es el AVALISTA, quien responderá en lugar del arrendatario en caso de impago de las rentas.Abogados Alquiler Madrid abogado arrendamiento inquilino propietario arrendador arrendatario desahucio

¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento?

El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que fue modificada en el año 2013 en este aspecto, determina que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”.

A efectos de determinar plazos, la propia Ley establece que “se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que nos e haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado”.

Para contratos con plazo inferior a tres años, llegado el vencimiento, el plazo podrá prorrogarse por períodos de un año, y a voluntad del arrendatario, salvo que éste manifieste al arrendador, con una antelación mínima de treinta días su intención de no renovarlo.

Una vez transcurridos los tres años de contrato, y si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovarlo, al menos con treinta días de antelación, éste se prorrogará por anualidades.Abogados desahucio Madrid alquiler abogado arrendamiento inquilino propietario arrendador arrendatario

Como vemos, para el propietario es obligatorio respetar el plazo de tres años, siempre que el arrendatario así lo quiera.

¿Y qué ocurre si el arrendador necesita la vivienda?

Pues que, durante el primer año, ha de respetar obligatoriamente el derecho de uso y disfrute del arrendatario.

Una vez transcurrido el primer año, y con dos meses de antelación, podrá avisar al arrendatario para que abandone la vivienda.

Esa “necesidad” debe comportar que el propio arrendador tenga que residir en el domicilio arrendado, o sus familiares en primer grado (padres o hijos).

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¿Y si es el inquilino el que quiere abandonar la vivienda antes de la finalización del contrato?

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos determina que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento:

– Siempre que hayan transcurrido al menos SEIS MESES desde el inicio del alquiler.

– Preavisando al casero con al menos una antelación mínima de TREINTA DÍAS.

– Y en previsión de esta situación, en el propio contrato se puede establecer una “penalización” por incumplimiento del término pactado, pudiendo el arrendador percibir una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir del contrato.

¿Cómo se determina la renta a pagar por el alquiler de una vivienda?

Acudiendo al artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos encontramos la respuesta.

La Ley nos dice que “la renta será la que libremente estipulen las partes” (aunque aquí tiene mucho que decir “el mercado”).

También nos indica la forma y plazo del pago, diciéndonos que, salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual, y habrá de hacerse efectiva los siete primeros días de cada mes, aunque en la práctica totalidad de los contratos se establece que será los cinco primeros días.

Si bien la Ley permite que el pago se haga en efectivo, en el Despacho siempre aconsejamos que se realice a través de un medio que deje constancia del mismo, principalmente a través de transferencia bancaria a una cuenta titularidad del propietario, expresando en el concepto de la misma el mes de pago de la renta.

Además del pago mensual de la renta, la propia Ley prevé un “pago en especie”, reflejando, en su artículo 17.5 que la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse, total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar la vivienda. Si el arrendatario no llevase a cabo, en los plazos y condiciones acordados, la reforma o rehabilitación, el arrendador se verá facultado para solicitar la resolución del contrato de alquiler por incumplimiento.

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La actualización de la renta, de acuerdo a lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, deberá contenerse expresamente en el contrato, y solo podrá hacerse a la finalización de cada anualidad, debiendo el arrendador avisar al arrendatario de dicha actualización al menos con un mes de antelación.

Por pacto entre las partes, la renta podrá contener los gastos de comunidad de propietarios, así como todos los tributos y cargas que gravan a la misma (IBI, impuesto de basuras, etc), o pagarse de manera diferenciada por el arrendatario, aunque, en caso de impago, la Administración competente, reclamará al propietario, sin perjuicio del derecho de repetición contra el inquilino.

Dichos gastos deberán constar expresamente en el contrato, así como quedar determinados en su cuantía.

Asimismo, y salvo pacto en contrario, los gastos de suministros (luz, agua, gas, teléfono e internet, etc), correrán a cargo del arrendatario.

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22 Comentarios en “Bufete de Abogados expertos en Alquiler en Madrid”

  1. Gonzalo,
    habría que revisar el contrato para valorar si en él se indicó que usted conocía el estado del inmueble y lo revisó antes de la ocupación. En su caso deberá ejercitar una acción por incumplimiento contractual y esperar a que resuelva el juzgado.

  2. Hola,

    Ayer alquilé un piso y hoy al entrar me he encontrado con una plaga de cucarachas. Obviamente no quiero un piso en estas condiciones y obviamente lo desconocíamos. Además, hemos pagado honorarios de agencia, fianza y tres meses por adelantado. Me gustaría saber si es posible reclamar legalmente todo este dinero ya que el propietario omitió toda esta información. Tenemos vídeos y fotos de las cucarachas, no se si servirá como prueba o habría que hacer algo más. Agradecería que me pudieran ayudar ya que no sabemos como actuar.

  3. Maribel, para tomar una decisión jurídicamente relevante debería acudir a un abogado presencialmente y contratar una consulta jurídica. En principio, parece que el coste de la comunidad no le es exigible.

  4. Buenos días

    Acabo de firmar un contrato donde viene el importe de la renta anual pagadera mensual y también el importe del seguro de impago del me hago cargo. También una obligación de contratar un seguro de vivienda del que también me hago cargo. No hay más cantidades indicadas en el mismo. si una mención a otros gastos o adendas (la adenda viene como documento aparte adjuntado al alquiler) y la obligación de asumir las normas de la comunidad en cuanto a uso y disfrute de las zonas comunes. Dicho esto me dan un monton de papeles más, de los que debia firmarles una copia como recibi, sin que en ellos conste ni dirección de la vivienda ni tampoco mis datos personales sino papeles suelos, tipo manual en caso de desperfectos, copia del alta de la luz y gas que la hice a la vez que el contrato, etc hasta que me dan un listado de nomas de comunidad de edificio en regimen de alquiler (como digo sin dirección de la comunidad, ni tampoco mis datos) y me dicen que como es amplio q lo lea después y cual es mi sorpresa que entre las clausulas de esas normas de convivencia y uso de las instalaciones comunes: como no tender en las fachadas, llevar perros sueltos, etc vienen dos clausulas donde pone que estoy obligada al pago de todos y cada uno de los gastos comunes del edifico: portería, limpieza del edificio y a todas las reparaciones del mismo así como a contribución, tasas y demás impuestos según la cuota de participación correspondiente a cada vivienda (no van cuantificados y son indeterminados)… En la primera factura del alquiler me meten los gastos de comunidad y parte proporcional del IBI y me la pasan por Banco ¿puedo negarme a pagar esta factura e ingresarles el importe de la renta que viene en el contrato?

  5. Buenos días. He alquilado un piso a una persona que me depositó el mes de fianza más la parte proporcional de la semana nueve días de marzo al recibir el contrato dice que no está de acuerdo con una cláusula y que no lo quiere firmar. El ahora me reclama la fianza bueno y la parte proporcional del mes que me ha pagado. Que les agradecería me dijeran si yo estoy obligada a devolverle la fianzaMuchísimas gracias por su ayuda

  6. Mireia.
    A pesar de todos los problemas que describe, la reclamación de sus caseros es clara: hay meses que no ha pagado y, como resulta obvio, ellos están en su derecho a reclamarlos.
    Valorar todas las demás hipotesis debe realizarse en base a la documentación correspondiente y en el ámbito de una consulta jurídica.

  7. Hola buenas tardes,
    Gracias de antemano, éramos inquilinos de un piso en el cual alquilamos mediante una Inmobiliria a una particular, en nuestro caso, es una vivienda de protección oficial por la cual tienen la obligación entiendo de pasar el contrato y la fianza por la DGA cuya cosa no hicieron y nos dimos cuenta al año de estar ahí cuando fuimos a solicitar la ayuda de alquiler, entonces nos dieron la opción de dejar el contrato y formular la misma diputación una denuncia por la situación irregular de tal contrato. Hablamos con ambas partes y se legalizó tal contrato (aunque sigo teniendo en mi poder el “ilegal”) y se solicitó tal ayuda, al no haber podido la fecha del contrato inicial en el segundo contrato porque según Inmobiliria no se podía tirar más para atrás la fecha porque sino ellas no podían presentar la fianza de manera legal, así que bueno, accedimos a eso por no hacerles la faena de realizar esa denuncia ya que perjudicaba mucho a ambas económicamente (o eso me dijeron desde la diputación), en ese piso llevábamos casi 3 años, pues entregamos las llaves el día 11 de este mes por problemas económicos familiares en los cuales nos hemos visto envueltos, y como consecuencia hemos tenido que abandonar esa vivienda porque ya no podíamos pagarla y venirnos a vivir de nuevo con nuestros padres. Hemos pagado religiosamente estos 3 años 400€ de alquiler, más comunidad 52€ y garaje aparte 51€ , los únicos abonos que NO hemos podido realizar por falta de liquidez son enero, febrero y los 11 días de marzo del 2019 que nos costó vaciar el piso de nuestras cosas, en ese periodo le permitimos de manera particular y voluntaria ya que la casera nos lo solicitó , NO estipulado por contrato de arrendamiento, el que visitará el piso una mujer con la casera interesada en alquilar el mismo, el piso lo hemos dejado en perfectas condiciones aún habiendo tenido animales y sabiendolo la misma casera, la caldera estaba rota pues expulsa más dióxido del que debería y el mismo técnico les pidió que la cambiaran lo cual no hicieron y seguía fugando (pero como fumamos, como dijo el técnico y abrimos las ventanas seguimos aquí.) hay humedades aún habitación pequeña con moho verde y en la habitación principal, estuvimos en mes de las obras del Segundo verano sin lavavajillas y sin horno y les pedí educadamente varias veces que necesitábamos unos nuevos o un arreglo en condiciones ya que todo lo que nos traía su marido era electrodomésticos que desechaba la gente y el los “arreglaba” (que si la gente tira los electrodomésticos por viejos por buenos que sean están en malas condiones por no decir que son insalubres), en ese mismo mes se me rompió 2 veces la nevera y con ella perdimos toda la compra que no se la reclamamos, por no decir que las que me traía me pegaba más de 3 horas para limpiarla y que al menos estuviera en condiciones higiénicas para almacenar alimento abierto, pues bueno la 3 y última que nos trajo, tres cuartos de lo mismo para limpiarla y encima no desaguaba me pegue casi 9 meses cada vez que sacaba fruta o embutido limpiando el charcal de agua que se caía al suelo o directamente me caía a mi encima, también estuvimos todo el mes de julio de obras en la terraza el Segundo verano (no le pague el mes de agosto del 2018, y le avise de antemano que sino solucionaban el tema de los electrodomésticos estando en la situación que estábamos de obra no iban a cobrar el mes siguiente, y como no les interesó a nadie el venir a arreglar las cosas que correspondían, me cansé de llamarlos y nos les pague ese mes, luego nos enteramos que estábamos en nuestro derecho de no abonarlo por no haber podido disfrutar de la vivienda) y el primer verano también estuvimos un mes de obras (por menos de la mitad del trabajo que tenían que realizar), el Segundo verano el que no abonamos por la situación de obras y desentendimiento por parte de casera) no disfrute de mis vacaciones (30 días) y las comedias que hicimos una semana entera con los horarios para que pudieran venir a acabar la faena, porque no quisimos acogernos a la ley y que nos pagara un alojamiento mientras permanecían las obras ya que tenía que alojarnos con el perro de raza grande una cobaya un conejo y un gato (así que nosotros por ahorrarles ese dineral nos quedamos en el piso aguantando las obras, sin abrir las ventanas porque mi perra es alérgica al polvo durante un mes entero en julio, y lógicamente sin disfrutar ese mes, y la casera y la Inmobiliria eran conscientes de nuestra situación) el día de la entrega de llaves, el hermano de la casera me agredió físicamente delante de el marido de la casera de la misma casera y de una agente de la Inmobiliria, me dejo marcas y fui a la policia nacional no interpuse denuncia porque el señor tiene dos hijas poco más pequeñas que yo y no quería causarles problemas, bueno el día que nos íbamos del piso pedimos el corte de gas y de luz para que nos pasaran más recibos durante los siguientes meses que no nos correspondían (ya que anteriormente nos había pasado y luego hasta que recuperamos el dinero nos costos dios y ayuda, y en nuestra situación ahora mismo no nos podemos permitir eso, así que lo dimos de baja, y ahora nos están reclamando los meses de alquiler no abonados AGOSTO 2018 , ENERO-FEBRERO-11dias de MARZO DEL 2019 más el dar de alta La Luz y el gas que son 300€ más, o denuncian, dicen, entonces yo que sigo teniendo el contrato ilegal y estos argumentos, si les reclamo yo la ayuda que no me dieron de alquiler por el contrato ilegal, la compras que perdí por el estado en el que me traía las neveras su marido, también estuve de baja por depresión por la situación a la que nos exponían por el estrés que me generaba el estado de la vivienda, la caldera en mal estado, el garaje se hinundaba y si llovía mucho había que estar pendientes de sacar el coche por no hablar del estado que ya conocíamos por eso no he mencionado del trastero, la agresion que sufrí por parte del hermano de la casera el día que entregue las llaves en la misma vivienda que por cierto la agresion fue una vez entregadas La llaves cuando me disponía a salir del domicilio, en el contrato no aparece tampoco ninguna cláusula que ponga que no puedo dar de baja La Luz y el gas una vez que abandone la vivienda, que hago? Tengo obligación de pagarles los 1.200€ que me están reclamando de la “nada”? O si vamos a juicio puedo ganarlo? No sé muy bien cómo funciona esto, somos una pareja de 24 años gracias por todo disculpen el párrafo, no sabemos qué hacer!

  8. Buenas tardes. Tengo el piso alquilado por un contrato de un año proroglabe a tres. He intentado subir el alquiler a los inquilinos que no han querido llegar a un acuerdo. En el contrato no se admiten mascotas y tienen dos perros y un pájaro. Se podría rescindir el contrato y como se haría. También han causado desperfectos. Gracias

  9. Buenos días
    Tengo alquilado un apartamento con instalación de aire acondicionado frío calor, el problema es que no funciona bien, en invierno paso frío y en verano calor ya que en el salón tengo un ventanal enorme sin persiana y le da el sol. En verano hace más calor en casa que en la calle. El propietario se niega a repararlo. Cómo puedo demandarle y que costes tiene. Gracias.

  10. Javier,
    La única opción es requerir judicialmente al inquilino que facilite el contrato una vez que sea propietario (ahora no tiene legitimación) o que lo haga el propietario actual antes de la venta.
    Por supuesto podemos acompañarle en todo el procedimiento,

  11. Buenos días, quería hacerle una consulta
    Voy a adquirir un inmueble con inquilino con renta antigua. El problema es que el vendedor no tiene el contrato de alquiler que firmó en su día con el inquilino porque lo perdió así que desconozco la edad real de éste y en realidad desconozco la identidad del inquilino. Sólo tengo las referencias de portero y vecinos que me indican que es una persona de más de 80 años etc.
    También sé por referencias de estas personas que el inquilino tiene un hijo que vive fuera de Madrid con sus hijos pero también desconozco su edad (sé que si es mayor de 65 podría subrogar el alquiler del piso hasta su muerte).
    El inquilino no atiende a burofaxes ni quiere abrir la puerta.
    No sé qué hacer, pues el precio del piso es realmente ventajoso. Qué soluciones tendría para obtener esta información? A efectos de firmar la compraventa, es necesario que el notario vea tal contrato? Es realmente tan importante poder ver ese contrato?
    También querría preguntarle si, en caso de decidir realizar la compraventa (esta misma semana debería poner las arras), su bufete podría acompañarme el día de la firma.
    Gracias por adelantado!

  12. Natalia.
    Si la renta es mensual, el contrato terminará el día 1 del mes que señale, no a mitad de mes o en un día intermedio como plantea.
    Puede negar la entrada para enseñar el piso salvo que se hubiera comprometido a ello estipulándolo en el contrato.

  13. Buenos días,

    tengo dos preguntas:
    1. Si pagamos el alquiler el día 1 de cada mes, y aviso el día 5 que quiero terminar el contrato, debo pagar el siguiente mes entero o solo los 5 días?
    2. Puedo no permitir al propietario que enseñe el piso a posibles nuevos inquilinos mientras todavía vivo en el?

  14. Vivo en un piso de alquiler.

    La cláusula de duración del contrato dice que es de un año y que “llegado el vencimiento del contrato, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, hasta llegar ala duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

    Llevo un año y 4 meses en el piso y necesito rescindir el contrato porque mi empleador me destina a un puesto en el extranjero.

    Puedo solicitar la rescisión, o tengo que quedarme hasta que se haya cumplido la totalidad del segundo año?

  15. Buenas tardes

    Acabo de alquiler un piso y en el edificio tiene una bomba de aire, que esta adaptada en el terreo, vivo en un segudo.Esta ponga hace mucho ruido todas las veces que la utilizan, Lamentablemente, no sabiamos de esta bomba. Hace mucho ruido, no podemos dormir, todas las veces que se prenda la bomba nos despertamos. Vamos a dejar el piso. sin penalizacion,pero podemos demandar al dueño por esta omision de informacion? Porque logicamente tuvimos que pagar a la inmobiliaria su comision, contrato, tasas etc

  16. Buenas tardes

    Voy a alquilar una habitacion en el piso de mi mama. Que tengo que poner en el contrato de alquiler? Apoderada o administradora? Yo seria la que pagaria los impuestos. Por favor si me pudieran ayudar les agradeceria.

    Un saludo

    Maria Bermeo

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