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Abogados expertos en Alquileres en Madrid

¿Qué es un arrendamiento y dónde se regula?

Se considera arrendamiento a aquel negocio jurídico entre dos partes por el cual una de ellas, propietaria de una vivienda, cede el uso y disfrute temporal de la misma a otra (u otras), a cambio de una renta.

Es requisito indispensable que la vivienda vaya a destinarse a domicilio habitual de la persona que vaya a habitarla (distinto de las viviendas vacacionales, por ejemplo).

Todas las cuestiones relacionadas con los arrendamientos de vivienda se regulan en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, aunque esta misma Ley ha sufrido numerosos cambios desde su promulgación.

Se trata de una Ley cuyo contenido en gran parte resulta imperativo, es decir, de obligado cumplimiento por las partes. Limitando la capacidad de negociación entre las partes, el legislador persigue defender los derechos de las mismas durante la vigencia del contrato, evitando situaciones de abuso o cláusulas limitativas de garantías. Siempre hay que tener presente la regulación del alquiler Madrid.

¿Quiénes intervienen en un arrendamiento de vivienda?

El contrato de arrendamiento de vivienda se suscribe por dos actores principales:

– El arrendador, que es el propietario de la misma, quien, a través de la cesión temporal del uso y disfrute, limita su derecho de propiedad; es decir, que no podrá hacer uso de la vivienda mientras se encuentre vigente el contrato. Coloquialmente recibe el nombre de “casero”.

– El arrendatario, quien a través del pago de una renta mensual adquiere el derecho de uso y disfrute de la vivienda hasta la resolución del contrato. Coloquialmente recibe el nombre de “inquilino”.

Hay una tercera figura, muy importante sobre todo en el supuesto de alquileres de personas con una vida laboral corta o inexistente (jóvenes, estudiantes, etc), que es el AVALISTA, quien responderá en lugar del arrendatario en caso de impago de las rentas.Abogados Alquiler Madrid abogado arrendamiento inquilino propietario arrendador arrendatario desahucio

¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento?

El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que fue modificada en el año 2013 en este aspecto, determina que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”.

A efectos de determinar plazos, la propia Ley establece que “se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que nos e haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado”.

Para contratos con plazo inferior a tres años, llegado el vencimiento, el plazo podrá prorrogarse por períodos de un año, y a voluntad del arrendatario, salvo que éste manifieste al arrendador, con una antelación mínima de treinta días su intención de no renovarlo.

Una vez transcurridos los tres años de contrato, y si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovarlo, al menos con treinta días de antelación, éste se prorrogará por anualidades.Abogados desahucio Madrid alquiler abogado arrendamiento inquilino propietario arrendador arrendatario

Como vemos, para el propietario es obligatorio respetar el plazo de tres años, siempre que el arrendatario así lo quiera.

¿Y qué ocurre si el arrendador necesita la vivienda?

Pues que, durante el primer año, ha de respetar obligatoriamente el derecho de uso y disfrute del arrendatario.

Una vez transcurrido el primer año, y con dos meses de antelación, podrá avisar al arrendatario para que abandone la vivienda.

Esa “necesidad” debe comportar que el propio arrendador tenga que residir en el domicilio arrendado, o sus familiares en primer grado (padres o hijos).

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¿Y si es el inquilino el que quiere abandonar la vivienda antes de la finalización del contrato?

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos determina que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento:

– Siempre que hayan transcurrido al menos SEIS MESES desde el inicio del alquiler.

– Preavisando al casero con al menos una antelación mínima de TREINTA DÍAS.

– Y en previsión de esta situación, en el propio contrato se puede establecer una “penalización” por incumplimiento del término pactado, pudiendo el arrendador percibir una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir del contrato.

¿Cómo se determina la renta a pagar por el alquiler de una vivienda?

Acudiendo al artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos encontramos la respuesta.

La Ley nos dice que “la renta será la que libremente estipulen las partes” (aunque aquí tiene mucho que decir “el mercado”).

También nos indica la forma y plazo del pago, diciéndonos que, salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual, y habrá de hacerse efectiva los siete primeros días de cada mes, aunque en la práctica totalidad de los contratos se establece que será los cinco primeros días.

Si bien la Ley permite que el pago se haga en efectivo, en el Despacho siempre aconsejamos que se realice a través de un medio que deje constancia del mismo, principalmente a través de transferencia bancaria a una cuenta titularidad del propietario, expresando en el concepto de la misma el mes de pago de la renta.

Además del pago mensual de la renta, la propia Ley prevé un “pago en especie”, reflejando, en su artículo 17.5 que la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse, total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar la vivienda. Si el arrendatario no llevase a cabo, en los plazos y condiciones acordados, la reforma o rehabilitación, el arrendador se verá facultado para solicitar la resolución del contrato de alquiler por incumplimiento.

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La actualización de la renta, de acuerdo a lo establecido en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, deberá contenerse expresamente en el contrato, y solo podrá hacerse a la finalización de cada anualidad, debiendo el arrendador avisar al arrendatario de dicha actualización al menos con un mes de antelación.

Por pacto entre las partes, la renta podrá contener los gastos de comunidad de propietarios, así como todos los tributos y cargas que gravan a la misma (IBI, impuesto de basuras, etc), o pagarse de manera diferenciada por el arrendatario, aunque, en caso de impago, la Administración competente, reclamará al propietario, sin perjuicio del derecho de repetición contra el inquilino.

Dichos gastos deberán constar expresamente en el contrato, así como quedar determinados en su cuantía.

Asimismo, y salvo pacto en contrario, los gastos de suministros (luz, agua, gas, teléfono e internet, etc), correrán a cargo del arrendatario.

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