El arrendamiento con opción de compra es una modalidad de compra cada vez más utilizada por muchos potenciales compradores. En un entorno como el actual en el que los precios de la vivienda se incrementan cada año, tanto considerando la compra como el alquiler, la opción de compra ofrece una vía que facilita acceder a la adquisición de vivienda.
En este tipo de contratos vamos a encontrar tres relaciones jurídicas que deben estar netamente diferenciadas: por un lado un arrendamiento para uso como vivienda, por otro lado la constitución de un derecho de opción y por último la compraventa del inmueble propiamente dicha.
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Consideraciones legales en el alquiler con opción a compra
El arrendamiento con opción de compra en primer lugar constituye un alquiler para uso como vivienda y por lo tanto sujeto a toda la normativa vinculante que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. Aunque la finalidad última sea la compra, en el momento de desplegar sus efectos el arrendamiento, las relaciones entre arrendador e inquilino (o vendedor y comprador) con las que vienen naciendo de la relación arrendaticia tradicional. Así por ejemplo, la falta de pago del alquiler abrirá las puertas al arrendador a ejercitar la acción de deshaucio contra el inquilino, o los daños en el inmueble, permitirán el ejercicio de las acciones de reclamación oportunas.
Por otro lado se constituye un derecho de opción de compra. El derecho de opción, como su nombre indica, es la facultad que se otorga a alguien de optar o elegir, de poder hacer algo que de otra forma no podría. Así, el dueño de un inmueble otorga a un tercero la opción de decidir en un momento dado si comprará o no el inmueble en cuestión. Se paga para poder decidir en el futuro.
La ventaja de ofrece la opción al comprador es evidente: si en el momento presente otorgo a otro el derecho de decidir si compra o no en el futuro, llegado el momento el comprador optante podrá determinar si el precio fijado en la opción es suficientemente atractivo como para ejercitar el derecho y comprar efectivamente.
Debe queda claro a nuestro lector que la opción no es una «señal» o «pago a cuenta» del precio (incluso aunque se aplique al pago), sino que se paga por poder tomar una decisión de compra, por poder obligar al propietario a vender en unas condiciones preacordadas en un momento futuro. Por eso, aunque se decida no ejercitar la opción (por ejemplo porque ha bajado el precio de la vivienda o porque han cambiado nuestros intereses) no puede reclamarse la devolución de dicha opción, puesto que está produciendo plenamente su efecto de permitir elegir.
Por último tendremos una compraventa en la que se transmite la propiedad del inmueble, imputándose al pago las cantidades que se hubieran señalado previamente, por ejemplo, las mensualidades abonadas por el alquiler de la vivienda.
Aspectos clave en la tributación del arrendamiento con opción de compra
Por un lado tenemos que prestar consideración a la tributación de las rentas pagadas en concepto de alquiler. Los pagos de los alquileres tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para el arrendador, según lo establecido en el artículo 22.1 de la LIRPF. De esta forma se sumarán a la base imponible general como una ganancia obtenida durante el año.
En el caso de la constitución del derecho de opción de compra propiamente dicho y de la cantidad pagada por él, tendrá la naturaleza de ganancia patrimonial que deberá indicarse en la base imponible del ahorro. Igual que sucede con el resto de ganancias patrimoniales deberá ser declara al precio estipulado por las partes o, en caso de ser mayor, el precio medio de mercado, no obstante la dificultad que ofrecerá la valoración de la constitución de este derecho.
Por último la compraventa propiamente dicha, quedará sujeta a tributación en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida por el vendedor como la diferencia entre el precio de adquisición y el de enajenación. El precio de venta, a los efectos fiscales, será el restante después de deducir los alquileres que deban imputarse así como el precio de constitución de la opción.
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tengo una peluquería con contrato de alquiler con opción compra que ha pagado como alquiler + I. v.a – retención I.R.P.F y al ejecutar la compra deducción de lo que se ha pagado, menos lo que se pactó como valor Qué valor debe ser el real el que debe acogerse para el impuesto como trasmisión patrimonial ya que en el contrato de alquiler con opcción compra se pactó deducir el alquiler+ I.V.A – deducciuón de I.R.P.F..? Estoy confusa, pues si se dedujo un I.R.P.F, y se ha cobrado un I.V.A. al hacer o ejecutar la compra, qué impuesto debo satisfacer como vendedor.?
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