Gastos de Hipoteca: Modelo de reclamación por clausula abusiva y nula

Patria Potestad abogados de familia

La cláusula de las hipotecas en las que se hace responsable al cliente del pago de todos los gastos de hipoteca para su constitución ha sido declarada abusiva y nula por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de diciembre de 2015.

Modelo de reclamación de Gastos de Hipoteca

Hemos preparado un modelo de reclamación de los gastos de hipoteca. Puede descargarlo fácilmente simplemente utilizando los botones sociales que aparecen justamente debajo. Gracias por compartirlo en redes sociales.

Clausula Abusiva de Gastos de Hipoteca

El modelo de reclamación de gastos de constitución de la Hipoteca debe presentarse en la sucursal habitual del cliente y ya se solicita en el mismo que llegue su tramitación hasta el Banco de España si no fuera atendida la devolución de las cantidades pagadas.

La declaración de nulidad afecta a clausulas del tipo:

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª

Se pueden reclamar gastos de notario, registro, gestoría e impustos satisfechos por la constitución de la hipoteca. No se pueden reclamar los gastos derivados de la compraventa de vivienda.

Se pueden reclamar por los clientes de cualquier banco. Aunque la sentencia del Tribunal Supremo se refiere a las condiciones contenidas en las hipotecas de BBVA, lo cierto es que el razonamiento es aplicable a cualquier banco y por ello puede reclamarse contra todos los que hayan incluido este tipo de clausulas en sus hipotecas.

En caso de no ser atendida la petición por el banco voluntariamente, deberá continuarse la reclamación contra el banco en vía judicial con abogado experto en derecho hipotecario y procurador.

Recuerda que también puedes reclamar lo pagado de más por clausula suelo

Clausula Abusiva de la Hipoteca

La cláusula de imputación al comprador de los gastos de constitución de la Hipoteca es una cláusula abusiva y nula.Gastos de Hipoteca abogado abogados madrid barcelona valencia salamanca valladolid

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1.047 Comentarios en “Gastos de Hipoteca: Modelo de reclamación por clausula abusiva y nula”

  1. BUENAS TARDES, ME HAN CONTESTADO DE LOS GASTOS EL BBVA :” …EN TANTO SE TRATA DE DOCUMENTOS EMITIDOS A SU NOMBRE POR UN TERCERO. SI NO CONSERVA COPIA DE LAS MISMAS PUEDE DIRIGIRSE A …. LAS FACTURAS DEL NOTARIO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD QUE APORTA NO LA PODEMOS CONSIDERAR VÁLIDAS , YA QUE HACE REFERENCIA A LA VIVIENDA . SON VÁLIDAS AQUELLAS FACTURAS REFERENTES AL PRÉSTAMO HIPOTECARIO”.
    NO ENTIENDO , SON LAS FACTURAS QUE TENGO DE MI VIVIENDA Y QUE POR SUPUESTO TODO LO PAGUÉ YO Y VIENE A MI NOMBRE , LO QUE ELLOS HABÍAN DE PAGAR Y LO QUE YO DEBÍA DE PAGAR.¿QUÉ PUEDO HACER?.
    SALUDOS

  2. En mi caso, se recoge la compraventa y la subrogación de hipoteca en la misma escritura, de forma que la factura del notario, aunque indica las bases correspondientes a la compraventa y de la hipoteca por separado, indica un total único, así como la factura del registro.
    ¿Cómo se pude calcular la parte proporcional a reclamar en los gastos globales de registro y de Notario?

    Por otra parte acabé de pagarla en Marzo de este año, entiendo que aun estoy en plazo, verdad?

  3. Julia,
    Si la notaría se ha jubilado, sólo cabe la posibilidad de que la gestoría conserve copia de su expediente. Si no lo tuviera será dificil.
    Sí, puede reclamar la corrección de la clausula penal, aunque habitualmente es necesario demandar al banco para que la corrijan. No hemos liberado ningún modelo de reclamación en ese sentido.

  4. Buenas noches
    1._Como puedo conseguir la factura de Notaria, me dicen que el Notario se ha jubilado y no tienen las facturas.
    2._ Cada 6 meses me hacen una liquidación de intereses por el saldo negativo, un 29%, según entiendo no pueden cobrar mas de 3 veces el interés de ese momento, es correcto?, si es correcto se puede reclamar que me hagan un ajuste de esos intereses?, tendrían un modelo de solicitud?, solo encuentro de comisiones.
    De antemano muchas gracias, un saludo

  5. Fermin.
    El impuesto puede reclamarse aunque la opinión de los tribunales de instancia se está consolidando. Al ser hipotecante una sociedad depende de si le es de aplicación la normativa de consumidores, hay que estudiarlo caso por caso. En principio los gastos de las tres escrituras.
    No es sencillo responderle brevemente y le recomendamos que contrate una consulta para un estudio personalizado.

  6. Buenos días
    Soy administrador y socio mayoritario de una SL. La sociedad firmó una hipoteca con Bankia en 2007 sobre un local de su propiedad. Esta hipoteca fue modificada en 2009 para ampliar el importe y en 2014 se volvió a modificar para ampliar el plazo de amortización. Me surgen tres preguntas, una general y dos relativas a esta hipoteca:
    1ª- ¿El impuesto de constitución (el IAJD) es reclamable también?
    2ª- ¿Al ser el hipotecante una sociedad también puede reclamar los gastos de constitución?
    3ª- ¿Se pueden reclamar los gastos originados en las tres escrituras o sólo los originados en la constitución?
    Muchas gracias por su atención,

  7. Ramón,
    El TJUE no se ha pronunciado sobre los gastos de la hipoteca. El Tribunal Supremo ha manifestado que esos gastos no son abusivos al responder a servicios efectivamente recibidos por el cliente.

  8. Buenos días
    Mi duda se centra en si la sentencia del TJUE incluye la devolución de lo abonado en concepto de seguros (por ejemplo de vida, o de hogar) obligatorios, que imponen los bancos a la hora de formalizar la escritura.
    La discusión vendría por un lado en que el banco obliga a tener esos seguros, pero también es cierto que no se me dio la opción de mirar mejores ofertas. Tuvo que ser el de ellos. Hablo del BBVA.
    Muchas gracias de antemano

  9. ¿Se pueden pedir los intereses legales en la reclamación que se le hace al Servicio de Atención al Cliente del Banco o solo se pide esta cantidad por la vía judicial?

    Muchas gracias 🙂

  10. Celsa,
    el banco de España no se pronuncia sobre los gastos de hipoteca. Puede presentar la reclamación pero la respuesta será que no es su competencia.
    Si acepta la propuesta de bbva después no podrá ir a vía judicial.

  11. Buenas tardes, mandé al BBVA el formulario que ustedes nos prestaron para solicitar los gastos de constitución de hipoteca y la resolución del banco es devolverme 500€ si no estoy de acuerdo me ofrecen un formulario para que lo rellene y lo presente al banco España.
    Es fiable? Si el banco de España Resuelve que son los 500€, yo luego puedo ir judicialmente?
    Y el formulario que tengo que presentar al banco de España, a dónde tengo que enviarlo? Muchas gracias por su tiempo y por ayudarnos

  12. Buenos dias,

    He solicitado devolucion de los gastos de constitucion ( Provision de fondos ) de la hipoteca que firme en Mayo 2010 con el BBVA y me han respondido que no es admitida porque han pasado mas de 6 años sin queja o reclamacion al respecto. ¿Eso es asi o debo seguir reclanando, ahora, ante el Banco de España?

  13. Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente:
    Los gastos tanto de notario como de registro por el levantamiento de una hipoteca, se pueden reclamar, junto con los gastos que en sí tuvieron dicha hipoteca cuando se constituyó, un saludo y gracias de antemano.

  14. Buenas tardes, los gastos originados por el levantamiento de la hipoteca, una vez pagada al banco, se pueden reclamar junto a los gastos de dicha hipòteca, gracias de antemano y espero sus noticias.

  15. Buenas tardes,
    El 9 de febrero de 2017 me dirigí a mi banco solicitando la devolución de los gastos de mi hipoteca. Para ello, utilicé el escrito que usted aporta en su web. En escrito fechado por el banco 12 de abril, me deniegan la devolución de gastos, alegando que la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 ha enjuiciado una clásula de un contrato suscrito por otra entidad financiera distinta de banco X y que por lo tanto, no contiene ningún pronunciamiento de nulidad de la cláusula de gasto incluída en el contrato de préstamo hipotecario suscrito por usted. El resto del escrito me resulta un tanto complicado de entender. Lo que sí tengo claro es que quiero ir adelante con el asunto. Ya me estafaron con otro producto y por falta de información no reclamé en su momento. ¿Me puede indicar qué pasos dar a partir de ahora? Ellos me indican que acuda al Banco de España pero, siendo clara, siento que sería como dejar al lobo de cuidador de las ovejas. Un saludo y muchas gracias.

  16. Hola buenas tardes

    Lo primero agradeceros toda la información que nos estáis dando, por otro lado comentaros ¿Es cierto que no en todos los casos se están devolviendo los gastos de las hipotecas, ya que algunos jueces no aplican aquella sentencia que yo creía que sentaba jurisprudencia?

    Muchas gracias.

  17. Buenas tardes y gracias por su tiempo.

    En mi entidad, el BBVA tras solicitar iniciar el trámite de devolución de la cláusula suelo, me contestan que no tengo derecho a reclamarla porque han transcurrido más de 4 años desde la fecha de cancelación del préstamo y/o han transcurrido más de 15 años desde la fecha de formalización del préstamo.

    ¿Esto es así? o están intentando que desista de mi petición.

    Muchas gracias.

  18. hola hecho reclamacion de gastos hipotecarios en banco lacaixa y dengaron despues por oficina de consumo hecho reclamacion en banco de españa y otraves lo mismo que se puede hacer mas con esto y como hacerlo un saludo

  19. Calixto,
    El consejo se da una vez estudiada de forma personalizada la situación de cada persona. En un comentario de un blog sólo podemos informarle. Si quiere orientación personal contrate una consulta jurídica. Desde nuestro punto de vista la prescripción no comienza mientras la hipoteca produzca efecto.

  20. Hola! En pocos días voy a firmar la hipoteca con el BBVA. Mi pregunta es…voy a realizar una extinción de condominio para comprarle a mi hermano su 50% de la vivienda que tenemos a medias de una herencia, y el banco me ha desglosado todos los gastos a pagar. Estoy obligada a pagar los gastos bancarios de la hipoteca? Es que me han comentado que no, ya que no se trata de una compraventa. Muchas gracias!!!

  21. Buenas tardes, y enhorabuena y gracias por su portal.

    Mi padre solicitó que le reembolsaran los gastos cobrados de más en su hipoteca, desde la constitución del mismo.
    Os pongo en antecedentes. El banco es el BBVA, la hipoteca original es de mayo de 2001, y el importe de unos 70000 euros aproximadamente. En febrero de 2007 se hizo una ampliación de esa hipoteca original, hasta un montante de unos 110000 euros.
    Esto es lo que le han contestado en relación al prestamos original:
    “Estimado/a Marcelo:
    Con relación al préstamo hipotecario del que es usted y en cuya escritura se encontraba una cláusula que regulaba los gastos del préstamo hipotecario, le indicamos lo siguiente:
    El artículo 10 de la Orden ECC/2502/2012, de 16 de noviembre, por la que se regula el procedimiento de presentación de reclamaciones ante los servicios de reclamaciones del Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, establece en la letra f de su apartado 2 lo siguiente:
    “2. Tampoco se admitirán las reclamaciones o quejas:
    f) Cuando haya transcurrido el plazo de prescripción de acciones o derechos que de conformidad con lo previsto en los contratos o en la normativa reguladora que resulte de aplicación pueda ejercitar quien presente o aquel en cuya representación se presente la reclamación o queja de que se trate y en todo caso cuando haya transcurrido un plazo de 6 años desde la producción de los hechos sin que se haya presentado la reclamación o queja.”
    Atendiendo a lo anterior, y en concreto a que han transcurrido más de 4 años desde la fecha de cancelación del préstamo y/o han transcurrido más de 15 años desde la fecha de formalización del préstamo (10 años para formalizaciones en Cataluña), lamentamos no poder admitir a trámite su petición, de conformidad con el ya citado artículo 10 de la Orden ECC/2502/2012 y con el apartado 3 del artículo 12 de la Orden ECO/734/2004, de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente y el defensor del cliente de las entidades financieras, pudiendo presentar en el plazo de diez días naturales las alegaciones que estime oportunas, de conformidad con el apartado 4 del mismo artículo 12.
    Confiando en haber podido aclarar la situación planteada, quedamos, por nuestra parte, como siempre, a su disposición para resolver cualquier cuestión adicional que necesite trasladarnos, pudiendo dirigirse nuevamente a nosotros.
    Atentamente,
    Servicio de Atención al Cliente
    Grupo BBVA”
    Por la novación le han propuesto devolverle 300 euros, en un acuerdo, que de admitirlo, zanjaría todo el tema.

    Queríamos saber si es correcto lo que dicen, o si por el contrario deberíamos no aceptar el trato. Por otra parte 300 euros me parece muy poco por lo que he estado leyendo en estos foros.

    ¿Me podría aconsejar?

  22. Hace un año nos retiraron la cláusula suelo y nos devolvieron lo que habíamos pagado por ella. Ahora hemos solicitado a España Duero que nos devuelvan los gastos de notario, registro y Actos Jurídicos y se niegan porque según ellos llegamos a un acuerdo de revisión y ya no tenemos. Ese acuerdo se suponía no nos iba a impedir a hacer nuevas reclamaciones en un futuro según ellos….
    Ya nos hemos dirigido a la central, al “Servicio especializado “clausula suelo” de España Duero y hecho la reclamación que nos han negado… ahora… ¿Deberíamos ir por la vía jurídica”… y… económicamente ¿Nos compensaría con los gastos ?

  23. HOLA
    LOS NUEVOS JUZGADOS CREADOS PARA LAS CLÁUSULAS SUELO SERÁN TAMBIÉN COMPETENTES PARA TRAMITAR LAS RECLAMACIONES DE LOS GASTOS HIPOTECARIOS ?
    GRACIAS

  24. Hola!!
    he recibido respuesta de mi banco BBVA ante la reclamación que presenté sobre gastos de Hipoteca Con relación al préstamo hipotecario del que es usted titular y en cuya escritura se encontraba una cláusula que regulaba los gastos del préstamo hipotecario, nos complace comunicarle que esta entidad, una vez analizado su caso concreto, ha atendido su solicitud, cuantificando la aplicación de la citada cláusula en la cantidad global de 500,00 € (quinientos euros).
    Para cuantificar la aplicación de la citada cláusula únicamente se han tenido en cuenta los gastos por usted abonados al Registro de la Propiedad por la inscripción de la Hipoteca, y los gastos de las copias emitidas por el Notario para el banco.
    No se han tenido en consideración los gastos de la compraventa en tanto se trata de un negocio jurídico ajeno al banco, los gastos de las copias emitidas por el Notario para usted, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que de conformidad con el Reglamento del Impuesto corresponde al prestatario (cliente), tal y como ha confirmado el Tribunal Constitucional y la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo1.

    y por lo que he entendido me devuelven 500 € cuando mis gastos fueron 1664 aprox. Como se si es correcta la cantidad que me ofrecen?
    Gracias

  25. Muchas gracias, Jesús P.
    Había consultado con la asistencia jurídica de mi seguro de hogar, y me decían que podía intentar enviar reclamación al Banco de España, pero que tardan mucho en contestar y de momento no tenían constancia de que hubieran solucionado ningún tema de este tipo, y que lo mejor era buscar un abogado especializado en derecho bancario.

  26. Buenos dias,
    tengo una hipoteca con Liberbank desde septiembre de 2001 (a 20 años). En su momento, solicitamos subvención a la compra de vivienda y firmamos una segunda escritura en mayo de 2002.
    El 3 de marzo de este año presenté reclamación de gastos de mi hipoteca en Liberbank, utilizando el modelo que me dieron en la oficina de consumo que me dieron en mi zona.
    Calculé los gastos en base a lo que he ido leyendo y a lo que me dijeron en Consumo, y es que es una cantidad bien grande (sumé los gastos de las dos escrituras, no sé si es lo correcto), más de 6000€
    He recibido carta de Liberbank diciendo:

    “el Reglamento para la Defensa del Cliente Liberbank, establece que las quejas y reclamaciones deberán ser presentadas por los clientes en el plazo máximo de dos años desde la fecha en que tuvieron conocimiento de los hechos causantes de la reclamación. Nos encontramos por tanto en su caso con que los hechos objeto de reclamación en 2017, tuvieron lugar hace más de dos años conforme usted mismo señala, por lo que estimamos que el plazo legalmente fijado para reclamar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Reglamento para la Defensa del Cliente y el artículo 12 de la Orden ECO/734/2004 indicada sobre los Departamentos y Servicios de Atención al Cliente y el Defensor del Cliente de las Entidades Financieras, ya ha transcurrido.
    No obstante lo anterior, en relación con su reclamación debemos indicarle que a la vista del contenido de su escrito, este Servicio no puede emitir un pronunciamiento al respecto por cuanto en relación con nulidad de las cláusulas de un contrato, en aquellos casos en los que una vez formalizado éste, se invoca el carácter abusivo o desproporcionado de sus cláusulas, o se refiere a sentencias que judicialmente no obligan a la Entidad reclamada en relación a su contrato corresponde a los tribunales de justicia emitir un pronunciamiento al respecto, haciendo uso, a tal fin, de los medios de prueba admitidos en nuestro ordenamiento jurídico, no correspondiendo por tanto a este servicio la determinación del carácter abusivo o nulo de las cláusulas previamente acordadas por las partes.”

    Entonces, a ver si he entendido todo lo que me dicen en la carta….
    1º: como han pasado más de dos años desde que firmé la hipoteca, no puedo dirigirme a atención al cliente.
    2º: aún siendo atención al cliente de Liberbank, con una hipoteca firmada con ellos (en su momento era Cajastur, pero se fusionaron), ellos no pueden pronunciarse????

    Me gustaría saber si tiene sentido que me contesten esto desde Atención al Cliente (que supongo que lo harán para darme vueltas y que me olvide), y qué pasos debo de seguir ahora. ¿Reclamación al Banco de España? ¿Al juzgado?

    Muchísimas gracias de antemano, un saludo.

  27. Laura,
    Simplemente porque intentan pagar poco. Si alguien acepta sólo el registro sin pelear si quitan la posibilidad de ser condenados al pago del impuesto que es lo que más importe representa.

  28. Max,
    efectivamente no debe reclamar esos conceptos

    Laura
    8 Mayo, 2017 a las 22:36
    Buenas noches.
    Primero agradecer tu labor.
    Formalicé una hipoteca​ en 2008 e hice una novación en Diciembre​ de 2016 por un cambio de tipo de interés.
    Hemos presentado toda la documentación vía correo electrónico (en la oficina nos dijeron que era así). Nos han contestado con la siguiente información:

    Con relación al préstamo hipotecario del que es usted titular y en cuya escritura se encontraba una cláusula que regulaba los gastos del préstamo hipotecario, nos complace comunicarle que esta entidad, una vez analizado su caso concreto, ha atendido su solicitud, cuantificando la aplicación de la citada cláusula en la cantidad global de 500,00 € (quinientos euros).
    Para cuantificar la aplicación de la citada cláusula únicamente se han tenido en cuenta los gastos por usted abonados al Registro de la Propiedad por la inscripción de la Hipoteca, y los gastos de las copias emitidas por el Notario para el banco.
    ¿conoce ud este tipo de cláusula? ¿porque solo los gastos de registro?
    Muchas gracias

  29. Buenos días Jesús
    Interpuse sin abogado ni Procurador, una demanda de juicio verbal en la que, además de pedir la suma de 1700 euros, solicité la nulidad de la cláusula de la hipoteca , que recogía la imposición a mí de los gastos de constitución de la hipoteca, lo que ocasionó que el juzgado la inadmitiera a trámite porque para esto último argumentaba, era preceptivo el Juicio ordinario.
    De nuevo interpongo la misma demanda pero omitiendo cualquier referencia a la solicitud de la nulidad de la cláusula citada y, limitándome solo a pedir la referida suma y de nuevo otro juzgado, también la inadmite porque ” se trata de una reclamación de cantidad que dimana de las condiciones generales de la contratación por lo que no se ajusta a las exigencias legales establecidas en los arts 249,1 5º , 23, 31 y 399 “…… pudiendo presentar otra demanda por los cauces del juicio ordinario con Abogado y Procurador.
    Me podrías dar tu opinión?.
    Gracias.

  30. TENGO OTRA HIPOTECA CON BBVA Y ME DICE QUE HACE MÁS DE CUATRO AÑOS QUE AMORTICÉ Y QUE SUPERA EL MÁXIMO QUE LA LEY ESTABLECE PARA PODER RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DE CLÁUSULA SUELO Y DE GASTOS.YO LO RECLAMÉ PORQUE LEÍ “EL PLAZO GENERAL DE PRESCRIPCIÓN DES DE QUINCE AÑOS, SEGÚN EL CÓDIGO CÍVIL” ¿ME LO PUEDES ACLARAR?.

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