Derecho de Vuelo ¿Qué es y qué características tiene?

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El derecho de vuelo es aquel que surge en virtud de pactos de trascendencia real por el cual se concede a una persona distinta de los propietarios del edificio el derecho a elevarlo o profundizarlo construyendo nuevas plantas y haciendo suya la propiedad de las mismas de modo perpetuo si bien integrado en el régimen de propiedad horizontal del edificio que sirve de base.

Derecho de vuelo

En relación a la naturaleza del derecho de vuelo, la Dirección General de los Registros y del Notariado ha entendido que se trata de un derecho real limitado; como tal se impone que para su constitución se determine su contenido y extensión, atendiendo así al principio de especialidad o determinación exigible para la constitución de nuevos derechos reales.

En este sentido han de interpretarse las exigencias que el art. 16.2 RH impone – tras la redacción del RD 4 septiembre 1998 – para la inscripción del vuelo en el Registro de la Propiedad. No obstante este precepto ha sido parcialmente anulado por el TS en su sentencia de 24 de febrero 2000 – letra C – y 31 enero 2001 – letra D -, si bien tal derogación no lo es por entender que las exigencias anuladas (plazo y número de plantas) no son exigibles para la creación del vuelo como derecho real sino por el hecho de que tal previsión ha de efectuarse en norma de rango legal y acomodarse a las limitaciones del planteamiento urbanístico.Derecho de vuelo real superficie abogado

Los requisitos del art. 16.2 RH que se mantienen son: a) La determinación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas o las normas para su establecimiento (por ejemplo: que tales cuotas se fijarán “en atención a la superficie construida”), y d) Las normas del régimen de comunidad, si se señalaran, para el caso de hacer la construcción.

Y los apartados derogados por el TS fueron los siguientes: b) Determinación del número máximo de plantas a construir (parece al respecto que la exigencia de determinación se cumpliría, aún sin concretar el número de plantas que las Ordenanzas Municipales permitan siempre que se añada además un plazo determinado – si es que consideramos este esencial como ahora veremos) y c) Plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá exceder de 10 años.

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Plazo del Derecho de vuelo

Respecto a tal exigencia del plazo ya hemos dicho que la ampliación de este inciso del art. 16 RH se fundamenta no en la consideración de que no sea esencial su fijación para la existencia de vuelo como derecho real sino en el hecho de que no correspondiese a una norma reglamentaria tal fijación.

Ahora bien pudiera ponerse en duda que realmente sea necesaria la fijación de un plazo en el derecho real de vuelo. Este tiene 2 fases claramente definidas:

  • la fase expectante, en la que se concede un derecho a calificar sobre o bajo la edificación a la que afecta,
  • la fase DEFINITIVA en la que, como consecuencia del ejercicio del derecho de vuelo, surge un derecho de propiedad pleno y definitivo sobre el objeto construido.

Y la cuestión es: si el destino del derecho de vuelo es el convertirse por su ejercicio en derecho de propiedad, perpetuo por naturaleza ¿tiene aquel que ser necesariamente temporal, por su carácter de derecho real sobre cosa ajena? ¿Que impediría de verdad un derecho de vuelo de carácter perpetuo como permite la Compilación Navarra?Derechos de vuelo construir plantas en edificio

En cualquier caso, la DGRN mantiene tal exigencia de plazo, pero ante la falta de determinación legal de cual sea el PLAZO MÁXIMO que puede estipularse para la concesión de un derecho de vuelo surgen diferentes opiniones:

  • Hay quienes opinan que el plazo máximo es el de 99 años, es es, el señalado para el Derecho de Superficie (ya veremos las diferencias existentes entre uno y otro derecho).
  • Otros consideran que el plazo máximo sería el de 30 años que es el de la prescripción de las acciones reales sobre inmuebles: no sería lógico, se dice, una duración mayor que la prescripción del derecho por su no ejercicio (pero el plazo de ejercicio del vuelo es de caducidad no de prescripción).

Derecho de Vuelo y Derecho de Superficie

Respecto a la distinción entre el Derecho de vuelo y la Superficie la diferencia radical es que en esta el propietario del suelo no lo es del vuelo (es decir, de lo edificado en ejercicio de la superficie, propiedad superficiaria, separada por definición de la propiedad del suelo); en el derecho de vuelo su titular adquiere pues su ejercicio la propiedad de una parte del suelo (al ser éste un elemento común del edificio en propiedad horizontal del que formará parte lo construido en ejercicio del derecho de vuelo).

Las demás consecuencias derivan de esto: el de que el propietario superficiante lo sea temporal y el de vuelo perpetuo; el que, según algunos, el derecho de superficie recae siempre sobre suelo, el de vuelo sobre un edificio.

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